Договор купли-продажи – часто встречающийся тип сделки, осуществляемый с недвижимым имуществом. Он заключается на условиях взаимности и согласованности сторон. С помощью этого документа владелец имущества, он же продавец, предоставляет будущему хозяину собственность. Это может быть как земельный участок, так и любое жилое помещение. Покупатель получает в собственность имущество за оговоренную сторонами плату. Таким образом, этот договор имеет платную основу. Данный вид сделки является гарантией покупателя на то, что имущество после выплаты определенной суммы перейдет в его собственность.
Как видим, значимость такого документа велика. Поэтому в Сбербанке уделяют особое внимание составлению предварительного договора купли-продажи. Это обязательная процедура, которая установлена непосредственно банком для того, чтобы обеспечить безопасность оформления ипотеки на жильё.
Скачать образец предварительного договора купли-продажи
Как оформить предварительный договор купли-продажи ипотеки от Сбербанка?
Клиент, оформляющий ипотеку в Сбербанке, должен обязательно составить предварительное соглашение. Но перед его заключением следует знать, как правильно осуществлять процедуру и из каких этапов состоит сделка. Все они должны быть прописаны в соглашении и оговорены обеими сторонами, чтобы в дальнейшем при заключении ипотеки в Сбербанке не возникали проблемы.
Как оформить предварительный договор купли-продажи в ДомКлик от Сбербанка
Необходимые бумаги
Для того, чтобы оформить ипотеку, следует собрать пакет документов. В этот список входят:
-
Документы, подтверждающие личность клиента. Обязательно наличие паспорта. Его в данном случае может заменить военный билет, удостоверение или заграничный паспорт.
-
Наличие справки с места работы.
-
Гражданин, желающий сотрудничать со Сбербанком, должен предоставить бумаги, которые характеризуют его финансовое положение.
-
Бумаги, предоставляющие льготы клиенту.
-
Если ипотека оформляется вместе с созаемщиком, то и его документы должны быть приложены к пакету.
Обращаем внимание, что в предварительных договорах купли-продажи в обязательном порядке необходимо указывать тип ипотеки и прописывать все положения в документе. Имеется в виду, что кредит может оформляться на жильё как с первичного рынка, так и со вторичного.
Главные условия
Перед тем, как заключить предварительный договор купли-продажи в Сбербанке, обратитесь к юристу. Он подскажет, как грамотно составить документ и ознакомит с основными положениями. К тому же у Вас есть реальная возможность задать актуальные вопросы профессионалу и получить полный ответ. Но есть пункты, которые должны быть прописаны в обязательном порядке:
-
Реквизиты.
-
Сумма. Гарантия того, что выплачиваемый залог будет одинаков каждый месяц.
-
Действия сторон, если договор будет отменен.
-
Санкции на случай, если заёмщик задерживает плату или не вносил её несколько месяцев подряд.
Какие документы нужны для оформления ипотеки в Сбербанке
Для каких целей необходим предварительный договор купли-продажи?
Выше была оговорена значимость заключения предварительного договора купли-продажи для оформления ипотеки в Сбербанке. Но зачем необходима эта бумага и почему без нее нельзя обойтись? Чаще всего предварительный документ купли-продажи составляется, когда гражданин приобретает жильё на вторичном рынке, то есть покупает жильё у собственника.
Дело в том, что сам процесс регистрации процедуры занимает не один день. Для начала следует обратиться в отделение Сбербанка с заявкой. Далее она будет рассмотрена. В случае её принятия клиент начинает собирать необходимые документы, а уже после совершает сделку с банком.
Затем на счет продавца квартиры поступает первый взнос в виде 15%. За время, пока протекает этот процесс, собственник квартиры может передумать продавать имущество, может найти клиента с более выгодными условиями, а первый взнос уже будет на его счету.
В этом случае, чтобы сделка прошла безопасно, заключают договора купли-продажи.
Образец договора купли-продажи ипотеки от Сбербанка
Как подписывается бумага?
Документ является двухсторонним соглашением и заверяется нотариально или в присутствии юриста. Если Вы не знаете, каким образом в письменном виде выглядит сделка, не отчаивайтесь. Вы всегда можете запросить образец в отделении Сбербанка. Главное, чтобы в бумаге были отражены все моменты, а именно:
-
Предмет. То есть само недвижимое имущество. Это может быть квартира, дом, земельный участок и любое другое помещение.
-
Во втором пункте указывается сумма, в каком размере она оплачивается ежемесячно и в каком порядке.
-
В предварительном документе описываются важнейшие положения, которые в дальнейшем станут условиями для заключения ипотечного кредита в Сбербанке.
-
В документе прописывают сроки его действия и вступления в силу.
Подписи сторон обязательно должны быть в документе, иначе он считается недействительным. Обычно у договора купли-продажи уже есть установленная письменная форма, в нее вносятся лишь коррективы, которые оговорены продавцом и покупателем.
Когда договор уже подписан, он приобретает юридическую силу. А значит, становится условием оформления ипотеки. Теперь необходимо написать заявление. В нем есть такие пункты:
-
Для какой цели происходит оформление договора. Указываем количество средств, выплачиваемых покупателем продавцу.
-
Период выплат. Напоминаем, что Сбербанком предоставляется возможность выплачивать кредит сроком от одного года до 30 лет.
-
Положения, в соответствии с которыми будет выплачиваться залог. Для удобства осуществления этой процедуры участники сделки составляют календарь или иной графический способ фиксирования оплаты ипотеки. Отмечаются также варианты оплаты: отдавать сумму в руки или переводить на карту собственника. Процентная ставка также должна быть отражена в данном пункте.
-
Указываются обязательства каждой стороны и права.
-
В договоре прописываются положения на случай ситуации, если заёмщик не выплачивает кредит или же собственник нарушает права покупателя.
Предварительный договор купли-продажи квартиры или иного участка является регулятором отношений между хозяином и заёмщиком. В случае нарушения положений, прописанных договором, могут наступить негативные последствия, которые могут привести к разрыву сделки.
Когда бумаги оформлены, попросите продавца посетить с Вами выкупаемое жилое помещение. Делайте это систематически, по мере оплаты.
При выезде из продаваемого жилья недобросовестные продавцы могут забрать с собой, к примеру, розетки, привести в негодность устройства коммуникации.
Если же квартира приобретается вместе с имуществом бывшего собственника, то это тоже должно быть зафиксировано в документе. Лучше всего оформите перечень этих предметов.
Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
Скачать приложение Домклик на android 
Скачать приложение Домклик на iPhone
О предварительном договоре купли-продажи дома: образец, какие документы нужны
Покупка жилья — это, безусловно, очень важное событие для каждого человека. Оно ещё и очень волнующее, ответственное. Необходимо правильно оформить все необходимые документы, грамотно провести все операции и моменты сделки.
Конечно же, всем хочется максимально избежать различных малоприятных последствий. Одним из способов является предварительный договор купли-продажи дома.
Он имеет множество характеристик и составляющих, которые следует иметь в виду при заключении.
Суть предварительного договора
Для начала необходимо выяснить отличия процедуры заключения предварительного соглашения от оформления официального. Основная разница в том, что предварительное соглашение не подлежит обязательной регистрации в государственных земельных или каких-либо иных органах.
Когда оформляется такая сделка, у покупателя и продавца появляются взаимные гарантии, которые стимулируют максимально прозрачное и быстрое завершение ситуации. Такой ДКП базируется на личных договоренностях между сторонами.
Довольно часто обязательства по исполнению контракта подтверждаются задатком, то есть определённой суммой, которая выплачивается в качестве некоего залога за заключение сделки.
Какие же гарантии даёт такой документ:
- Во-первых, стороне покупателей можно не волноваться о том, что хозяин дома продаст дом кому-нибудь другому. Он может быть уверен, что дом теперь закреплён за ним.
- Продавцу также становится гораздо проще. Его больше не будет беспокоить вопрос о том, как продать частный дом.
- Обе стороны получают и денежные гарантии. В контракте прописывается сумма, изменить которую позже уже практически невозможно.
- Условия, в которых будет совершён сам факт передачи денег, также прописываются.
Купля-продажа дома
Как составить предварительный договор купли-продажи дома
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Порядок составления такого соглашения прописывается в Гражданском кодексе РФ.
Важно! Необходимо не только правильно составить соглашение, но и выполнить правильное заполнение.
Предварительный договор купли-продажи дома (образец) содержит все необходимые данные. Не имеет значения, продаётся ли дача в деревне или домовладение в коттеджном посёлке, продавать и покупать дом, а, следовательно, и заключать сделку, нужно по одному и тому же правилу.
Структура документа
- Преамбула. По сути, это основные личные данные сторон: Ф. И. О., прописка, место жительства, юридический адрес (для юридических лиц) и так далее.
- Основная часть. Здесь обычно содержатся такие общие фразы, как «документ заключается на определённый срок», «каждая сторона должна выполнять свои обязательства» и так далее.
- Имущественная составляющая договора: способ оплаты (например, через материнский капитал, оформление ипотеки, рассрочка и прочие варианты).
- Данные об ответственности сторон с перечислением примеров санкций за нарушение. Например, начисление процентов при несвоевременной выплате части денежных средств за жильё.
- Финальные положения: за сколько в итоге получится приобрести квартиру, сколько времени потребуется для того, чтобы оформить все документы.
- Варианты разрешения тех или иных споров.
- Реквизиты сторон, личные подписи, год заключения договора.
В договоре прописываются основные нюансы
Что указывается в договоре
Помимо личных данных сторон, в контракте содержится информация о самой земле: площадь, адрес, полная стоимость участка в сумме с домом, условия оплаты, дополнительные особенности, дата снятия недвижимости с учёта.
Обратите внимание! Информация о том, что жилой дом продаётся вместе с участком обязательно должна содержаться в соглашении. Это исключает вероятность возникновения каких-либо проблем и взаимных недоразумений в будущем.
Образец предварительного документа
Должный вид документа представлен на официальном сайте любой нотариальной конторы. Стандарты оформления соответствуют государственным, прописанным в Гражданском кодексе.
В самом верху страницы прописывается место заключения, затем личные данные каждой стороны, после идет основная часть, содержащая все данные, за сколько продаётся недвижимость.
ПДКП предполагает возможность изменений, в то время как официальное соглашение таких изменений не предполагает.
Образец
Какие документы нужны
Штраф за просроченный договор купли-продажи
Основная часть документов принадлежит владельцу недвижимости. К ним относятся:
- Подтверждение права собственности.
- Технический паспорт.
- Правоустанавливающий документ.
- Кадастровый документ.
- Выписка из домовой книги (при наличии).
- Согласие всех членов семьи, прописанных там, на продажу.
Со стороны покупателя обязательно прилагается справка о доходах и личные документы, подтверждающие его способность выплатить всю сумму целиком.
Особенности, если продаётся с земельным участком
Как оформить договор купли-продажи автомобиля
Важно! При заключении договора о продаже дома сразу с земельным участком стоит отдельно перечислить все характеристики каждого объекта по отдельности. Какие данные участка должны быть указаны — к ним относятся адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, дата и номер регистрации.
Задаток
Задаток является обеспечением поддержки осуществления сделки по недвижимости, иногда он выполняет роль аванса. При ненадлежащем исполнении своих обязательств задаток остаётся в распоряжении второй, невиновной в расторжении договора, стороны.
Обратите внимание! Для основного документа положение о задатке является иным.
Возможно ли расторжение
Основания для расторжения прописаны в Гражданском кодексе. К самым весомым обычно относят:
- Невозможность покупателя подготовить денежную сумму в указанный период. В этом случае расторжение осуществляется автоматически.
- Обоюдное согласие обеих сторон.
- Нарушение норм составления.
- Обнаружение недостатков в продаваемой недвижимости.
Обратите внимания! Для консультаций по заключению предварительного договора можно обратиться в МФЦ по району, где проживает одна из сторон.
Хотя предварительное соглашение купли-продажи и не имеет такой юридической силы, как официальное, к его заключению всё же стоит отнестись с большим вниманием, ведь он сможет помочь в случае возникновения каких-либо проблем, а от этого никто не застрахован.
Загрузка…
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком в 2020 году — образец, скачать, пример, заполненный, бланк
3 0 9399
Перед тем, как осуществить передачу дома покупателю, нужно правильно составить договор, учитывая все нюансы и правила для составления юридических документов.
Чтобы начать поиск лиц, желающих приобрести земельный участок, в том числе, если он прилегает к дому, необходимо собрать все документы, и решить, кто будет заниматься продажей объекта недвижимости. Можно воспользоваться одним из двух вариантов – нанять риелтора, или заниматься самостоятельно.
Изначально нужно заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.
Это позволит определить условия сделки. Можно составить соглашение с задатком, который служит гарантией того, что продажа состоится.
Большинство объектов недвижимости продаются совместно с земельными участками, поэтому его правовая судьба определяется условиями заключаемого соглашения. Некоторые нормы устанавливаются Гражданским кодексом РФ.
Так, существуют специальные требования по распоряжению жилыми домами и прилегающими к ним участкам:
| Передача права собственности на объект недвижимости по гражданской сделке | Осуществляется с одновременным переоформлением документов на землю, расположенную возле дома |
| Сделки с землей | В свою очередь, осуществляются с одновременной передачей прав на строение, расположенное на ней |
| Наиболее выгодно совершать сделку по купле-продаже | В том случае, если стороны не связаны между собой родственными узами. Так покупатель сможет оформить налоговый вычет, размер которого составляет 13% от стоимости объекта недвижимости, но не более, чем 260 000 рублей |
| Сделка по приобретению объекта недвижимости – земельного участка | Является для обеих сторон равноправной. Продавец получает денежную выгоду, а покупатель становится владельцем земли и строения на ней. Права сторон при правильном составлении соглашения максимально защищены |
Предварительный договор – наилучший способ для защиты интересов обеих участников сделки. Суть такого документа заключается в том, что оговариваются условия купли-продажи, но они могут быть изменены в дальнейшем.
Для того, чтобы минимизировать возможные риски, следует закрепить сделку авансом или задатком и составить акт приема – передачи участка. Ипотеку на земельные участки выдает Сбербанк, ВТБ 24 и другие кредитные организации.
Обязательные пункты при составлении
Если оформление происходит по ипотеке, то сотрудник банка самостоятельно проверят правильность заполнения договора на продажу жилого объекта с земельным участком. В ином случае оформление осуществляется с помощью юриста или самостоятельно.
Для того, чтобы соглашение не было признано недействительным, нужно убедиться в наличии всех основных пунктов:
| Вид заключаемого соглашения между участниками | Описываются личные данные сторон, ФИО и сведения из паспорта |
| Предмет договора | Необходимо указать местоположение объекта, тип, стоимость и количество квадратных метров – для жилого помещения и соток – для прилегающего земельного участка |
| Делается отметка | О том, будет ли вноситься сумма за земельный участок в рассрочку или полностью |
| Перечень документов | Подтверждающих наличие у продавца права собственности на земельный участок, прилегающий к дому |
| Выписки из государственных организаций | Подтверждающие, что на объект не наложены никакие обременения |
| Перечень основных прав и обязанностей | Которые закрепляются за каждой стороной в результате заключения сделки |
При заключении предварительного соглашения необходимо учитывать некоторые моменты:
| Российским законодательством не закрепляется такое понятие, как аванс | Поэтому его не нужно вписывать в предварительное и основное соглашение |
| Выплата задатка регулируется статьей 334 ГК РФ | Продавец должен вернуть эту сумму после полной оплаты сделки. В случае, если она расторгается по вине продавца, то осуществляется возврат и возмещение уплаченной покупателем суммы в размере 100%. То есть, придется вернуть всю сумму в двойном размере |
| Если сделка не состоялась по вине покупателя | То залог не возвращается |
В предварительном договоре обязательно нужно указать, оформляется ли задаток, и каковы условия его возвращения.
Другой важный момент, который нужно учитывать – предварительное соглашение может потребоваться для опеки, если в продаваемом доме, к которому прилегает участок, прописан и проживает несовершеннолетний ребенок.
Образец заполнения бланка (пример)
Очень важно правильно составить соглашение, в особенности, если оформление происходит долями, и необходимо обозначить площадь земельного участка, который передается покупателю недвижимости.
Бланк для заполнения предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать здесь.
Образец договора:
| В первой части | Пишут наименование документа, место и дату составления, ФИО сторон, паспортные данные. Необходимо обозначить, кто является продавцом, а кто покупателем |
| Затем необходимо описать объект, оформляемый по договору | Делается отметка о кадастровом номере земельного участка и общей площади объекта. Несмотря на то, что соглашение предварительное, практически все данные, указанные в нем, будут перенесены в основной документ |
| В случае, если на земельный участок наложены некие ограничения к использованию | Об этом необходимо сделать отметку |
| Во втором пункте делается отметка | О стоимости объекта, и порядок осуществления расчетов |
| Затем отмечаются права и обязанности сторон соглашения | Отдельно указываются пункты, которые должны быть исполнены продавцом (заключение договора в срок) и покупателем (принятие акта приема-передачи) |
| Четвертый пункт – сроки действия соглашения | В этой строке указывается, что договор является предварительным. Продавец обязан заключить основное соглашение в определенные сроки. В случае, если одна из сторон начнет уклоняться от заключения основной сделки, то другой участник имеет право подать заявление в суд |
| Пятый пункт соглашения содержит особые условия | Так, для покупателя основным действием является перечисление задатка. Указывается, в течение какого времени он должен быть возвращен |
| В пункте «Заключительные положения» | Делается обобщение всей приведенной информации |
| Далее перечисляются все документы | Приложенные к документу, в том числе, обязательно указание правоустанавливающих бумаг |
| В самом конце | Необходимо указать реквизиты сторон и подписи |
В обязательном порядке к договору должен быть составлен акт приема-передачи. Он потребуется для регистрации сделки в Росреестре.
Видео: что такое ПДКП
Нюансы, которые нужно учесть
Для правильного составления предварительного соглашения и регистрации сделки, необходимо учитывать следующие нюансы:
| Предварительный договор | По-другому называется намерением купли-продажи |
| На бумаге закрепляются | Те условия, которые были установлены сторонами сделки устно |
| Если в доме, к которому прилегает участок, живут дети | Которым не исполнилось 18 лет, то к заключению соглашения следует подойти с особой внимательностью. Прежде всего, в документе необходимо указать, что прилагается разрешение от органов опеки и попечительства |
| Перед тем, как составлять соглашение | Стороны должны договориться об окончательной стоимости земли, и размере залога |
Другой важный нюанс – сроки, очень значимая часть предварительного договора, и вписывать их в документ необходимо только по согласованию с обеими сторонами сделки. Это связано с тем, что неисполнение сроков может иметь серьезные последствия.
Составить предварительный договор нужно во всех случаях, поскольку этот документ предназначен для того, чтобы подтвердить передачу залога и установить особенности передачи объекта недвижимости.
Если одна из сторон не выполняет условия, то другая может воспользоваться предварительным соглашением для того, чтобы защитить свои права.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом
Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.
Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.
Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.
Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2019 года
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.
Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.
Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк
Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2019 года
Как правильно составить предварительный договор купли-продажи земли с домом?
Составляется договор в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки.
Нормативная основа составления:
- Гражданский кодекс в статье 429 определяет содержание предварительного соглашения, а также сроки его исполнения.
- Его базовые условия лягут в основу основного договора. Они устанавливаются Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
- Стороны вправе договориться о внесении задатка (ч.4 ст. 380 ГК).
- Юридическую силу имеет только письменное соглашение (ст.550 ГК).
- При отказе от совершения сделки одной из сторон действуют нормы ст.445 ГК.
Форма документа не устанавливается законодательно, но должна содержать основные пункты, которые обычно присутствуют в основном договоре.
В предварительном соглашении присутствуют те же сведения, что и в основном, но имеются некоторые отличия:
- предметом предварительного договора является намерение совершить сделку купли-продажи;
- предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра и вступает в действие с момента подписания;
- носит временный характер до даты заключения основного договора;
- внесенный аванс или задаток учитывается при окончательном расчете по основному соглашению.
Предварительный договор с задатком
Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.
Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.
По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):
- потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
- возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.
Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.
При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.
Важно! Отметим, что согласно п. 2 ст. 381 ГК при отказе продавца заключать основной договор, он обязан возвратить полученный задаток покупателю в двойном размере.
Однако, в случае с предварительным договором задаток является частью оплаты за товар, который будет приобретен в рамках основного договора.
Если продавец отказался от него, то задаток не получится удвоить, он просто вернется покупателю.
Подтвердить передачу денег необходимо по расписке, которую выдает продавец при получении задатка. При этом расписка является приложением к договору, а не самостоятельным документом. Вместе они обеспечивают надежность достигнутых договоренностей.
Более подробней с информацией про задаток и расписку ознакомьтесь здесь.
Только все эти документы, работающие вместе, обеспечивают надежность договоренностей.
Судебная практика
В судебной практике имеются случаи злоупотреблений, связанных с получением задатка по предварительному договору.
Например, покупатель внес задаток по предварительному соглашению, но в силу обстоятельств не смог заключить основной договор. Продавец отказался его возвращать.
Но суд встал на сторону покупателя, признав предварительный договор основным, а задаток предоплатой по нему. В итоге по судебному решению покупателю все средства вернулись — смотрите решение суда.
Договор задатка купли-продажи земельного участка с домом: скачать бланк
Какие потребуются документы?
Заключению предварительного договора предшествует сбор необходимых документов:
- свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок;
- кадастровый паспорт на землю;
- кадастровый и технический паспорт на дом;
- межевой план с нанесенными границами участка (если межевание не проводилось, потребуется перед продажей его сделать);
- акт, подтверждающий согласование границ с соседями;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- выписка из ЕГРН в подтверждение отсутствия обременений и арестов;
- разрешение на продажу других собственников;
- при наличии несовершеннолетних детей, разрешение от органов опеки.
Содержание данного договора
- В предварительном договоре обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:
- 1. Сведения о сторонах, заключивших соглашение;
- 2. Предметом договора является обязанность продавца передать земельный участок с домом, а покупателя – принять его и заплатить цену, которая достигнута путем договоренности;
В предмете договора указываются также сведения об имуществе, которое будет передано и получено в рамках основного договора.
Поскольку дом, расположенный на участке земли, является его неотъемлемой частью, то необходимо указывать данные не только участка, но и самого дома. При этом достаточно одного соглашения на оба объекта.
Рекомендуется максимально точно детализировать информацию об имуществе, указав адрес дома, площадь, назначение, этажность, а для надела – адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.
Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
3. Стоимость недвижимого имущества относится к существенным условием договора. В договоре указывается стоимость каждого объекта отдельно (участка земли и дома). Итоговая цена всей сделки прописывается ниже.
4. Срок и порядок передачи недвижимости. В приложение к предварительному договору может быть составлен передаточный акт.
5. Срок и порядок оплаты может включать в себя внесение аванса, задатка либо отсрочку платежа.
6. Ответственность. В соглашении стороны вправе предусмотреть штраф за уклонение или отказ от заключения основного договора.
7. Условия о порядке оформления и подписания основного соглашения о сделке. Здесь можно указать, как и когда он будет заключен, с установлением конкретной даты или срока, в течение которого обе стороны обязуются это сделать.
Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк
Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:
- После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
- Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.
Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:
- После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
- Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
- Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом от Сбербанк: скачать бланк
Смотрите в видео ниже про риски покупателя и продавца, которые могут возникнуть при заключении предварительного договора купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи квартиры — Образец 2020 года
При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.
Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).
Зачем заключается?
ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.
Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:
- отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
- покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
- если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.
Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.
Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.
Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.
Кто составляет?
Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.
Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.
Разновидности предварительного договора
Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.
Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.
При покупке квартиры от застройщика
Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.
Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.
Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc
При оформлении ипотечного кредита
Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.
Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.
Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.
Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.
Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом
Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.
Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).
По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).
В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:
- задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
- аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.
Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.
Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.
Бланк и образец предварительного договора с задатком
Содержание предварительного договора купли-продажи
Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?
Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:
- Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
- Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
- Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
- Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.
В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.
- Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
- Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
- Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
- Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
- В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года
- Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx
- Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc
Срок действия
Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.
После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.
Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.
Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.
На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.
Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.
По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.
Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.
Основания для расторжения ПДКП
Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:
- в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
- ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
- расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
- обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.
Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.