О разрешении органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

В каждой семье, где есть малолетние (до 14 лет) или несовершеннолетние (с 14 до 18 лет) дети, ответственность за их воспитание, а также соблюдение их законных прав и обязанностей лежит на плечах родителей. Если нет родителей, эту обязанность полностью берут на себя официальные усыновители или опекуны.

Несовершеннолетний входит в число собственников доли в квартире, однако ответственность за его жилищные условия лежит на родителях. Как защитить имущественные права ребенка в случае продажи его доли в квартире? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, не вступая в конфликт с законом РФ? Подробные ответы вы найдете в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28
 

Это быстро и бесплатно!

В каких случаях разрешается продавать долю несовершеннолетнего ребенка

Защита прав детей гарантирована Конституцией РФ. В государстве создана официальная структура — Органы опеки и попечительства РФ, которая обязана контролировать законность любых имущественных сделок с участием детей во избежание ущемления их прав.

Органы опеки дают разрешение на совершение сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего или могут отказать в такой сделке, если обнаружат в ней нарушение прав ребенка. Именно родители (усыновители, опекуны) должны позаботиться о том, чтобы доказать органам опеки, что продажа жилья с долей ребенка проводится без ущемления его прав.

Если квартира приобретена с участием материнского капитала, то родители обязаны выделить долю несовершеннолетнему при продаже квартиры. Ребенок становится собственником доли в продаваемой квартире.

Как продать долю ребенка в квартире? Решение о продаже его доли принимают родители (усыновители, опекуны), но оформить эту сделку можно только под контролем государственных органов опеки и попечительства РФ.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего, которому нет 14 лет, расписываются родители (усыновители, опекуны). Если ему от 14 до 18 лет, то расписывается он сам, но с нотариально заверенного согласия родителей (усыновителей, опекунов).

Однако, если гражданин(ка) РФ в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособен, т.е. он находится в одном из перечисленных статусов:

• официально работает и имеет полный социальный пакет;
• состоит в браке;
• занимается узаконенным бизнесом, то сделка допустима без участия органов опеки и попечительства.

Можно ли продать долю ребенка в квартире? Да, но только при условиях, которые гарантируют соблюдение имущественных прав ребенка.

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире допускается в следующих случаях:

1. Покупаемая доля ребенка в новой квартире не меньше, чем продаваемая. Сделки по продаже и покупке квартир совершаются одновременно.
2. Приобретаемая доля несовершеннолетнего в строящейся квартире не меньше, чем продаваемая. В этом случае сделки купли и продажи разнесены во времени.
3. При покупке квартиры в другом городе выделяемая в ней доля для несовершеннолетнего также должна быть не меньше, чем в продаваемой. Если провести одновременно сделки купли и продажи технически невозможно, родители письменно дают гарантию, что в течение трех месяцев выделят долю своему ребенку в новой квартире. Если это обязательство не будет исполнено, сделка может быть отменена по решению суда.
4. У ребенка есть место для проживания с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, и он там прописан. На его имя открыт счет в банке, на который будут перечислены деньги от продажи принадлежащей ему доли в квартире с возможностью получения им этой суммы при наступлении совершеннолетия.

Получить разрешение опеки на продажу возможно, если одновременно соблюдены следующие условия:

• дом находится на стадии завершения строительства;
• несовершеннолетний вписан в договор долевого участия с застройщиком;
• ребенок имеет регистрацию в другом месте (например, у родственников).

Важно! В каждом отдельном случае органы опеки в рамках действующего законодательства решают, ущемляются права ребенка или нет. Родителям (усыновителям, опекунам) необходимо документально обосновать, что права ребенка не нарушаются.

Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, проходит также, как и продажа доли ребенка в приватизированной квартире. Без получения разрешения органов опеки продать квартиру, которая принадлежит ребенку, нельзя.

Какая доля выделяется на ребенка в новой квартире

При покупке новой квартиры в ней должна быть выделена доля для несовершеннолетнего не меньше, чем в проданной квартире.

Однако бывают случаи, когда органы опеки дают разрешение на продажу доли ребенка при условии покупки меньшей доли в новой квартире. Основания для такого решения должны быть очень вескими и документально подтвержденными.

Например, несовершеннолетний собственник срочно нуждается:

• в дорогостоящем лечении;
• в переезде в другой населенный пункт, более благоприятный по климатическим или экологическим факторам (у ребенка астма или другое заболевание, вызванное проживанием в данной местности);
• в получении образования, ухода или обучения, которое невозможно получить по текущему месту жительства.

Процесс оформления документов о продаже с долей ребенка

Краеугольный камень процесса оформления документов о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего  — соблюдение его прав и улучшение жизни в новой квартире.

Чтобы получить разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, надо собрать все необходимые документы, которые подтвердят факт продажи без нарушения прав несовершеннолетнего. Только после получения такого разрешения можно дальше оформлять сделку купли-продажи. В противном случае ее могут признать незаконной на основании решения суда.

До посещения органов опеки вам надо получить у нотариуса разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, взять справку в паспортном столе обо всех лицах, прописанных на данной жилплощади, получить справку из ЕГРН о праве собственности всех собственников квартиры.

Затем оба родителя (даже если они официально в разводе) или законные представители несовершеннолетнего (усыновители, опекуны) и ребенок должны лично явиться в органы опеки по месту своей регистрации со следующим пакетом документов:

1. Общегражданские паспорта всех собственников квартиры – оригинал и копии.
2. Общегражданские паспорта людей, которые не являются собственниками, но прописаны в квартире и проживающие в ней – оригинал и копии.
3. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет — собственника доли в квартире – оригинал и копия.
4. Справка из ЕГРН – оригинал.
5. Заявление в органы опеки и попечительства установленной формы, заполненное без ошибок и помарок – оригинал.
6. Свидетельство о браке или о расторжении брака – оригинал, копия.
7. Вся документация (техническая или иная) на долю недвижимости несовершеннолетнего – оригинал, копия.
8. Документы на собственность всех собственников квартиры – оригинал и копии.
9. Нотариальное свидетельство, подтверждающее факт законного представительства прав несовершеннолетнего конкретным лицом — оригинал.
10. Квитанция об уплате госпошлины – оригинал.
11. Выписка из домовой книги – оригинал.
12. Предварительный договор при купли-продажи другой квартиры, в которой будет выделена доля для несовершеннолетнего.

Важно! Органы опеки и попечительства имеют право потребовать дополнительные документы для вынесения решения, не нарушающего права несовершеннолетнего ребенка.

Если будет представлен неполный пакет документов, это может быть поводом для отказа в приеме.

Срок рассмотрения документов – 10 рабочих дней со дня официального их приема.

Когда  органы опеки могут не дать разрешение

Отказать в выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего опека может в том случае, если речь идет об ухудшении условий жизни ребенка в новых условиях.

К ним относятся:

• коммунальные условия новой квартиры хуже, чем в старой;
• приобретаемая квартира по площади меньше, чем старая;
• подозрения в махинациях, в результате которых ребенок рискует остаться без жилья;
• другие причины, которые могут повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего.

Если решение опеки вас не удовлетворило, можно обжаловать его в суде. Как правило, отрицательное решение обосновано и выносится с целью защиты интересов ребенка. Возможно, вам необходимо просто подыскать другой вариант покупки нового жилья, которое не будет ухудшать жилищные условия ребенка.

Что делать, когда получили разрешение

После того, как разрешение органов опеки на продажу квартиры получено, необходимо выполнить  следующие действия:

1. Все прописанные в квартире люди снимаются с регистрации.
2. Документально оформляется сделка купли-продажи по стандартной процедуре. С 2016 года все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних должны регистрироваться у нотариуса. Нотариус, в свою очередь, не имеет право регистрировать такую сделку без разрешения органов опеки.
3. Письменно уведомляются органы опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье с предоставлением копий договоров.

Заключение

Теперь вы знаете, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка : вы обязаны действовать в его интересах, улучшая условия его проживания. Попытка решить проблемы за счет имущественной доли ребенка считается нарушением закона РФ.

Процедура продажи жилья с долей несовершеннолетнего более сложная и длительная. Она направлена только на защиту интересов ребенка в рамках существующего законодательства. Контроль государства через органы опеки и попечительства позволяет снизить риски мошенничества в отношении детей.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

 

Это быстро и бесплатно!

Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры?

Продать недвижимость вправе собственник или уполномоченное по доверенности лицо. Сделки с недвижимостью граждан, лишенных дееспособности или ограниченных в дееспособности, малолетних граждан запрещены, но возможны, если они направлены к выгоде подопечных. Для продажи квартиры потребуется согласие от органов опеки. Оно предоставляется в заявительном порядке и возможно, если граждане, желающие продать квартиру подопечного, готовы предоставить гарантию обеспечения подопечного жилищными условиями, уровень которых не будет меньше тех, которые были у подопечного на момент оформления сделки. Разрешение на продажу квартиры от органов опеки предоставляется в письменной форме.

Правовые нюансы получения разрешения

Согласно ст. 37 ГК РФ родители и опекуны не могут произвольно распоряжаться недвижимостью подопечных и детей. Сами подопечные, малолетние дети не вправе давать согласие на сделку с недвижимостью, которая влечет уменьшение имущественной массы граждан.

Если родители действуют в интересах детей и желают продать недвижимость, то необходимо получить постановление от органов опеки, в котором должно быть ясно выражено согласие на продажу и покупку недвижимости.

Регистрация подопечного или несовершеннолетнего на жилплощади иных родственников не считается гарантией, так как «прописка» не дает права собственности на недвижимость и фактически не считается эквивалентом отчуждаемой жилплощади.

Регистрация в другой квартире считается достаточной мерой только в случае, когда ребенок ранее не владел недвижимостью, которая продается, а просто был в ней зарегистрирован в качестве постоянного или временного жильца.

Продажа квартиры возможна только в случаях, когда несовершеннолетний получит в собственность равнозначную жилплощадь или долю в ней (если ранее владел долей). Обратиться за разрешением потребуется в управление органа опеки по месту постоянной или временной регистрации несовершеннолетнего.

Если родители или опекуны совершат сделку с недвижимостью, предварительно не получив согласия от органов опеки, то с недвижимостью могут возникнуть проблемы. Без постановления право собственности за продавцом в Росреестре может быть не зарегистрировано. Органы опеки вправе обратиться в суд и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и потребовать освободить занятую жилплощадь.

Порядок обращения в органы опеки

Обращение необходимо в письменной форме. Родители или опекуны оформляют заявление в присутствии инспектора по охране прав детей управления соцзащиты.

В документе они обязуются сохранить жилищные права несовершеннолетних.

Должны быть указаны конкретные гарантии, свидетельствующие о приобретении в собственность несовершеннолетних другой жилплощади, в том числе комнаты или доли в квартире. Заявление должно быть заверено должностным лицом.

Решение принимается в зависимости от особенностей ситуации. Одновременно с заявлением прилагаются документы, подтверждающие право владение или собственности на жилое помещение.

Действия не ограничиваются заявлением. Инспектор обязан проверить цель продажи жилья, правильность формы, условия сделки.

Если есть основательные подозрения в том, что сделка нарушает интересы несовершеннолетнего, то согласие не предоставляется.

Согласие от органов опеки может не потребоваться, если квартира продается с зарегистрированными детьми, которые не являются собственниками недвижимости. Но предварительно органы опеки могут потребовать, чтобы детям было предоставлено другое пригодное для проживания жилое помещение.

Необходимые документы

Их следует подготовить предварительно, еще до обращения в органы опеки. В перечень сведений входит:

• паспорта родителей или опекунов;
• паспорт ребенка старше 14 лет, а также заявление от него о согласии на продажу недвижимости;
• копия свидетельства о рождении детей;
• копия свидетельства о браке или разводе;
• выписка из банка, подтверждающая перевод средств на счет ребенка;
• документы, подтверждающие сделку с жильем.

В перечень правоустанавливающих сведений входят договоры, выписки ЕГРН, техническая документация на недвижимость.

Понадобится представить оригинал выписки из домовой книги, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги в отчуждаемом жилом помещении.

Представлять документы на жилье нет необходимости, когда несовершеннолетний ребенок помещается в социальное учреждение и переходит под опеку государства.

Важно! Если ребенок находится на государственном содержании, то родители обязаны положить в банк сумму, равную стоимости квартиры или доли, принадлежавшей ребенку. Это выступает гарантией сохранения имущественных и жилищных прав несовершеннолетнего. Деньги должны быть на счете еще до оформления договора купли-продажи недвижимости.

Органы опеки не дадут согласия на сделку, предполагающую продажу квартиры в рассрочку или одновременное отчуждение нескольких жилых помещений, принадлежащих ребенку на праве собственности. Согласие не будет предоставлено, если в заключаемой сделке усматриваются признаки мнимости или притворности – например, когда квартира приобретается по залоговому соглашению или сделке дарения.

Порядок оформления разрешения

Разрешение на продажу оформляет глава муниципального образования. Документ подготавливает инспектор по охране прав несовершеннолетних. Постановление выносится после изучения сделки и приложенных документов.

Срок подготовки документов составляет 1 месяц с момента подачи заявления. На сокращение времени выдачи разрешения не влияют следующие обстоятельства:

• истечение срока действия документов, представленных в органы опеки;
• если заканчиваются сроки внесения аванса, задатка, основной суммы сделки купли-продажи недвижимости;
• иные обстоятельства, с учетом которых сделка продажи квартиры ребенка может не состояться, например, потеря интереса к сделке со стороны покупателя.

После перехода права собственности на квартиру к новому владельцу и приобретения ребенком другого жилья необходимо зарегистрировать ребенка или взрослого подопечного по новому месту жительства, за исключением случаев, когда несовершеннолетний или взрослый недееспособный человек находятся в социальном учреждении. Отсутствие регистрации на собственной жилплощади не лишает граждан права собственности на жилье.

Если ребенок не проживает в квартире, то она может быть предоставлена в доверительное управление, аренду. Средства, получаемые от использования жилья, должны быть зачислены на депозит несовершеннолетнего и расходоваться только на его содержание.

Потребуется также повторное уведомление органов опеки о том, что жилое помещение приобретено в собственность ребенка.

Копии правоустанавливающих документов на недвижимость должны быть представлены в органы опеки в течение месяца после оформления сделки.

Допускаются случаи, когда одновременная продажа и покупка недвижимости необязательны. Это возможно в следующих ситуациях:

Семья переезжает в другой город	Если семья переезжает в другой город. Средства, вырученные от продажи квартиры, должны быть размещены на счете несовершеннолетнего либо взрослого подопечного. В течение трех месяцев после продажи недвижимости родители или опекуны должны приобрести новое жилье. В иных ситуациях сделка продажи первоначальной квартиры признается недействительной
Жилье приобретается в строящемся многоэтажном доме	Если жилье приобретается в строящемся многоэтажном доме. В такой ситуации разрешение на отчуждение жилплощади получить сложнее. Договор долевого участия не считается сделкой, полностью гарантирующей обеспечение ребенка или подопечного жильем. Органы опеки изучают обстоятельства долевого соглашения, сроки его действия и выносят решение после совокупной оценки значимых обстоятельств
Жилье отчуждается для приобретения средств	Если жилье отчуждается для приобретения средств, необходимых для лечения, реабилитации подопечного, несовершеннолетнего ребенка. В такой ситуации согласие от органов опеки также предоставляется, если средства на лечение невозможно изыскать иными способами

Разрешение свидетельствует о том, что государство санкционирует сделку купли-продажи квартиры и не допускает нарушений прав ребенка. Сложности могут заключаться в своевременности его получения. Возможны фактические злоупотребления опекунами своими правами. Продажа жилья может совершаться из корыстных побуждений, желанием получить финансовые средства на собственные цели.

Защита прав несовершеннолетних органами опеки может быть недостаточной, если должностные лица подходят к своим обязанностям формально. В таких ситуациях потребуется помощь других родственников подопечных и (или) детей и юридическая поддержка. Оспаривание сделки продажи недвижимости, при выявлении нарушений к ее форме и содержанию, осуществляется в судебном порядке.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Со стороны закона дети являются гражданами, имеющими ограниченную работоспособность. Отец с матерью считаются выразителями интересов собственных детей, а только в случаи если иметься основания ущемления законных прав детей, в дело вступает ООиП.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры, где одна из частей доли относится к лицу не достигшему 18 лет, т.е не достигшему совершеннолетия, возможна, и совершенно никак не ограниченна законом.

Однако при этом подобного рода операции непременно обязаны быть проведённые с обязательным участием органов опеки и попечительства. ООиП выполняют надзорную функцию при реализации квартир, где присутствуют доля у  несовершеннолетних.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?

При продаже квартиры с долями несовершеннолетних невозможно обойтись без получения разрешения на это от ОоиП.

В случае если жилплощадь была реализована, а разрешение от ОоиП не было получено, то по решению суда операция может быть признана недействительной и будет отменена. А все, кто участвовал в ней, понесут наказания.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего можно лишь в двух случаях:

1. Если реализовав прежнюю жилплощадь, новая жилплощадь не покупается, то детям необходимо обязательно предоставить долю в любой другой квартире.
2. На несовершеннолетнего нужно оформить равносильную долю в новом доме.

При наличии части детей в жилплощади, реализация жилплощади станет несколько затруднительной. Поскольку органы опеки предъявляют высокие требования к новой квартире и стремятся добиться соблюдения прав детей.

Законом регулируются абсолютно все процессы, необходимые для снижения рисков нарушения прав детей. Для начала процедуры по продаже жилплощади потребуется направиться в общественные органы, а так же собрать все без исключения требуемые бумаги.

Куда обращаться?

Для продажи жилплощади с частями не достигших совершеннолетия детей необходимо обращаться в ОоиП, собрав перед этим необходимые документы.

Разрешение Органов опеки и попечительства

ООиП с целью выдачи постановления о дозволения операции будут тщательно оценивать условия для жизни в приобретаемой квартире. Представители этого органа обязаны следить за отсутствием нарушения прав, а так же заинтересованностей детей в процессе продажи их части.

При реализации жилплощади в обязательном порядке необходимо уведомить ООиП о будущей сделки и добиться их разрешения.

Примечание! Сотрудник органа социальной защиты обязан лично присутствовать при составлении заявления, где отец с матерью несовершеннолетнего в письменной форме подтверждают свою обязанность о соблюдение прав детей. А так же должен его заверить.

Необходимые документы

С целью получения дозволения ОоиП на продажу понадобятся следующие бумаги:

• Паспорта родителей ребенка либо его опекунов.
• Свидетельство о рождение ребенка либо паспорт в случаи если ему более 14 лет.
• Предварительный договор приобретения новой жилплощади, удостоверяющий выделение не достигшему совершеннолетия части в ней.
• Заявление о получение разрешения.
• Свидетельство о браке.
• Технический паспорт старой квартиры.
• Выписка из ЕГРП на старую квартиру.
• Лицензия на продажу квартиры нотариально заверенная.

Отметим! В ОоиП будут изучаться представленные документы, а так же будет сделано сравнение текущих условий проживания детей и будущих.

Алгоритм действий

1. В ОоиП передаются все необходимые документы.
2. Ожидания решения ОоиП. Заявления будет рассматриваться в течение 14 дней после его подачи. Далее будет сообщенно решение об отказе или положительное решение.
3. Проходит процедуру снятия детей с регистрации по его месту жительства.
4. Заключение операции о продажи.

   Операция проходит в том же формате, как и стандартная продажа квартиры.

5. Нотариус фиксирует соглашение купли продажи и составляет акт приема-передачи недвижимости.
6. Регистрация для всех участников сделки права собственности.
7. Реализация объекта недвижимости и приобретение в то же время нового жилья, где у детей будет иметься доля.

8. Сообщение органам опеки о том, что операция проведена.

Причины отказа в продаже доли несовершеннолетнего

Существуют следующие причины для отказа:

• Продажа недвижимости, где у несовершеннолетнего лица существовала доля, и приобретение жилплощади в рассрочку. Такого рода вариант рассматривается органами опеки как далеко не самый надежный. И поэтому очень высока вероятность отказа.
• В случаи если в ходе одной и той же сделки совмещается процедура купли-продажи и дарения жилплощади.
• Объект недвижимости находятся в процессе строительства.
• Отказ будет в случае если покупаемое жилье меньше по своей площади чем предыдущее. А кроме того добиться разрешения органов опеки не получится  в случае если доля несовершеннолетнего лица в новой жилплощади поменьше чем в прежней.
• Новое жилье является более плохим по отношению к прежнему в плане удобство.
• Плохой уровень развития инфраструктуры в области нового жилья. Низкая доступность школ, парков и т.д или их полное отсутствии.

Разрешение в ООиП нужно получать до тех пора пока человек не достигнет 18 лет. Как только он достигнет 18, он признается дееспособным лицом и обладает возможностью без помощи других совершать сделки. В некоторых случаях человек обладает возможность быть признанным дееспособным в 16 лет

Полезно знать! Продажа жилплощади с частями не достигших совершеннолетия детей возможна во многих случаях. Для совершения сделки потребуется лишь отыскать подходящий дом, учитывать условия законодательства и соблюсти все без исключения требуемые обстоятельства для реализации.

В таком случае разрешение организаций опеки на реализацию жилплощади, где имеется доля не достигнувших совершеннолетия, будет положительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Последнее обновление: 04.02.2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении.

В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.

Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

• по доверенности
• от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

• стал участником приватизации;
• по наследству;
• по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно.

Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы.

Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

• Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
• Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
• Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
• Покупка новой позже продажи этой- когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.

Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

• документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
  • свидетельство о рождении,
  • акт о назначении опекуном или попечителем,
  • свидетельство об усыновлении,
  • паспорт,
  • свидетельство о рождении;
• свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
• сведения о лицевых счетах;
• свидетельство о браке (расторжении брака);
• выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
• в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

• Разрешение органов опеки не требуется — если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
• Разрешение требуется — однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см.

обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

• нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
• нет нотариального удостоверения,
• нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Ординарцев Роман Валерьевич

Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом подопечного

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) органами местного самоуправления, должностными лицами, муниципальными служащими органов местного самоуправления, в ходе предоставления государственной услуги.

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Предметом досудебного (внесудебного) обжалования являются:

• нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
• нарушение срока предоставления государственной услуги;
• требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга, для предоставления государственной услуги;
• отказ в приеме у заявителя документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга, для предоставления государственной услуги;
• отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
• требование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
• отказ органа местного самоуправления, муниципального служащего органа местного самоуправления, предоставляющего государственную услугу, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

Жалоба подается в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме в орган местного самоуправления. Жалобы на решения, принятые должностным лицом органа местного самоуправления, подаются в Правительство Санкт‑Петербурга.

Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», официального сайта органа местного самоуправления, единого портала государственных и муниципальных услуг либо регионального портала государственных и муниципальных услуг, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

Жалоба должна содержать:

• наименование органа местного самоуправления, должностного лица органа местного самоуправления либо муниципального служащего органа местного самоуправления, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
• фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
• сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа местного самоуправления, должностного лица органа местного самоуправления либо муниципального служащего органа местного самоуправления;
• доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) органа местного самоуправления, должностного лица органа местного самоуправления, либо муниципального служащего органа местного самоуправления. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии) либо их копии, подтверждающие доводы заявителя.

Жалоба, поступившая в органы местного самоуправления, подлежит рассмотрению в следующие сроки:

• в течение пятнадцати рабочих дней со дня регистрации жалобы;
• в течение пяти рабочих дней со дня регистрации жалобы в случае обжалования отказа органа местного самоуправления, должностного лица органа местного самоуправления в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений;
• в иные сроки в случаях, установленных Правительством Российской Федерации.

По результатам рассмотрения жалобы орган местного самоуправления принимает одно из следующих решений:

• удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных органом местного самоуправления опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах;
• отказывает в удовлетворении жалобы.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

При рассмотрении жалобы органом местного самоуправления гражданин имеет право:

• знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения жалобы, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну;
• получать письменный ответ по существу поставленных в жалобе вопросов, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов;
• обжаловать принятое решение или действие (бездействие) в связи с рассмотрением обращения в административном и (или) судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• представлять дополнительные документы и материалы либо обращаться с просьбой об их истребовании, в том числе в электронной форме;
• обращаться с заявлением о прекращении рассмотрения жалобы.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления, должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения обращения (жалобы).

Органы местного самоуправления, его должностные лица, муниципальные служащие органа местного самоуправления обязаны предоставить заявителю возможность ознакомления с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения (жалобы), если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну.

Исполнительные органы государственной власти Санкт‑Петербурга и должностные лица, которым может быть адресована жалоба (претензия) заявителя в досудебном (внесудебном) порядке

В случае если предметом жалобы (претензии) заявителя являются действия органа местного самоуправления, предоставляющего государственную услугу, жалоба (претензия) может быть направлена в адрес Комитета по социальной политике Санкт‑Петербурга:

190000, г. Санкт‑Петербург, пер. Антоненко, д. 6;

телефон (812) 576‑24‑61, факс (812) 576‑24‑60;

e‑mail: ksp@gov.spb.ru.

• Вице‑губернатор Санкт‑Петербурга, курирующий соответствующую отрасль:
• 191060, г. Санкт‑Петербург, Смольный;
• телефон (812) 576‑44‑80, факс (812) 576‑7955.
• В случае если предметом жалобы (претензии) заявителя являются действия сотрудника подразделения МФЦ, жалоба (претензия) направляется в адрес Администрации Губернатора Санкт‑Петербурга:
• 191060, Смольный, Администрация Губернатора Санкт‑Петербурга;

e‑mail: ukog@gov.spb.ru;

телефон (812) 576‑70‑42.