О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Общие сведения

Как и любое прочее субъективное право, защита собственности содержит в себе, с одной стороны, возможность совершать лицом личные положительные действия, а с другой – требовать от обязанного лица определенного поведения. Обеспечение юридической охраны осуществляется в порядке, установленном законодательством. Это значит, что используются специальные средства, нормы и способы защиты права собственности.

Юрисдикционная форма обеспечения

Она представляет собой комплекс согласованных организационных мер, посредством которых осуществляется защита права собственности в РФ. Юрисдикционная форма представлена в виде деятельности органов, уполномоченных государством. В рамках этой формы выполняется защита права собственности в суде. Она осуществляется по общим правилам.

Судебная защита права собственности производится арбитражными, третейскими уполномоченными органами, а также инстанциями общей компетенции. В качестве основного инструмента, с использованием которого осуществляется отстаивание своих интересов, выступает иск.

Он представляет собой требование, обращенное, с одной стороны, к уполномоченной инстанции, а с другой – к ответчику.

Способы защиты права собственности и имущественного интереса

Они приведены в ст. 12 ГК. В список входят:

  • Признание права.
  • Принуждение к выполнению обязанностей в натуре.
  • Восстановление того положения, которое существовало до нарушения интересов и пресечение поведения, ущемляющего право либо создающего такую угрозу.
  • Возмещение убытков.
  • Самозащита права.
  • Признание недействительности акта органа территориальной или государственной власти.
  • Взыскание неустойки.
  • Компенсация вреда.
  • Признание оспоримых сделок недействительными и ничтожными, применение последствий этого.
  • Изменение либо прекращение правоотношений.
  • Неприменение судом актов органа территориальной или государственной власти, не согласующихся с законодательством.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Виндикационный иск

С его помощью осуществляется вещная защита права собственности. Виндикационный иск считается одним из важнейших инструментов, использование которого обеспечивает охрану интересов владельца имущества. Суть его состоит в истребовании своей вещи из незаконного чужого распоряжения. Данное положение установлено в ст. 301 ГК.

Объект и предмет регулирования: общие сведения

В качестве него выступает индивидуально-определенное имущество. В связи с этим защита прав собственности в конечном счете сводится к обеспечению возможности хозяина реализовывать полномочия распоряжения, пользования, владения в отношении конкретного объекта, принадлежащего ему по закону. В данном случае необходимо учесть определенный нюанс.

Защита права собственности отличается от обеспечения охраны имущественного интереса. Последнее может осуществляться по-разному. Например, это может быть требование о признании недействительности сделки, возмещении убытков и так далее. Непосредственно защита права собственности выполняется методами, которые применимы относительно индивидуально-определенного объекта.

Именно данные приемы и составляют предмет регулирования.

Суть виндикационного иска

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Важный момент

Как выше было сказано, объект виндикации представляет собой всегда индивидуально-определенную вещь, которая сохранилась в натуре. В связи с тем, что содержание иска составляет требование не о замене одного предмета другим того же качества и рода, а о восстановлении владения конкретным указанным предметом, существует ряд ограничений.

В частности, такое заявление не допускается предъявлять по поводу вещей, связанных только по родовым признакам, или не сохранившихся в натуре. К примеру, когда спорное сооружение капитально было перестроено, но не просто отремонтировано новым хозяином.

В случае отсутствия виндикационного предмета можно предъявлять только обязательственно-правовые требования о возмещении убытков.

Приобретательная давность

Этот институт имеет особое значение в вопросе защиты прав собственности. Однако необходимо отметить, что до недавнего времени законодательство не знало о его существовании. В связи с этим отказ в возврате вещи за пропуском периода исковой давности не выступал в качестве основания возникновения права собственности на нее у незаконного владельца.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Ограниченная виндикация

В вопросе о защите права собственности огромное значение имеет статья 302 ГК. Она закрепляет изъятие по общему правилу, предусмотренному в ст. 301, определяя при этом случаи исключения. Ст.

302 оговаривает ситуации, когда нельзя требовать возврата своего имущества из незаконного чужого владения.

Более того, в таких случаях у первоначального хозяина прекращается, а у нового – возникает право собственности на оспариваемый объект.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Негаторный иск

В ст. 304 ГК сказано, что собственник может потребовать устранения любых нарушений его прав, если даже они не сопровождают лишение владения. Такие ситуации касаются двух возможностей, данных по закону.

К ним, в частности, относят право распоряжения и пользования. Оспаривание их нарушений осуществляется посредством негаторного иска.

Примером выступают споры по реализации прав лиц, владеющих соседствующими земельными участками и строениями.

В частности, один из них своими действиями может создавать препятствия другому лицу для нормального использования своих возможностей (сооружает здание, затеняющее растения).

Вместе с предъявлением требования по устранению уже существующих препятствий, исковое заявление может быть направлено на предупреждение вероятного нарушения прав собственности при наличии явных к этому предпосылок.

К примеру, человек может добиться запрета на осуществление строительства какого-либо здания на этапе его проектирования в случае, если оно будет создавать препятствия для нормального пользования имуществом.

Субъект

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Специфика

Следует сказать, что негаторный и виндикационный иски могут предъявить не только непосредственно собственники, но и обладатели иных прав на то или другое имущество. Это могут быть любые законные владельцы. К ним относят субъектов:

  1. бессрочного наследуемого владения;
  2. оперативного управления;
  3. хозяйственного ведения и прочего.
  • Обязательственных прав, касающихся владения чужим объектом. Это могут быть перевозчики, хранители, арендаторы и так далее.

При этом титульным владельцам (законным), которые обладают имуществом по договору либо закону, предоставляется возможность защищать право владения даже против собственника.

В связи с этим выступая в качестве субъекта данных отношений, унитарное предприятие, например, может истребовать имущество от учредителя при незаконном изъятии, арендатор – предъявить требования к арендодателю, который пытается незаконно лишить его возможностей владения до истечения срока действия договора посредством отключения отопления, электричества и созданием иных препятствий для нормальной деятельности. О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Признание права

Кроме негаторного и виндикационного исков, существует еще один. С его помощью достаточно часто осуществляется защита прав интеллектуальной собственности. В практике наиболее распространены такие споры, касающиеся наследования, общего имущества супругов.

Иск о признании права может быть также направлен на третьих лиц. Они могут быть не связаны с ним какими-либо юридическими узами.

Например, это может быть требование владельца на закрепление за ним права собственности, в связи с отказом местных административных органов выдать ему правоустанавливающие документы по причине их отсутствия или несвоевременного оформления.

В данном случае следует ясно понимать предмет спора. Собственник, подавая такой иск, не требует возврата непосредственно вещи, а просит признать его право на нее. Это особенно актуально в вопросах авторства.

Например, человек просит признать его право собственности на произведение искусства, живописи, изобретение и прочий результат его интеллектуальной деятельности. Что касается самой природы такого иска, то по этому вопросу единого мнения на сегодня нет.

Одни исследователи считают его видом негаторного, другие – разновидностью виндикационного требования. Третьи специалисты считают, что такой иск является обособленным, не связанным с приведенными заявлениями.

Иск о защите права собственности

Это возможность человека распоряжаться собственным имуществом соответственно со своими интересами, целями и желаниями, которое может возникать согласно с ГК РФ. При этом гражданин должен учитывать некоторые границы, определенные законодательством.

Рассматриваемое понятие применяется ко многим сферам. Например, это экономика, философия, техника, наука, культурный вид и другое. Имущественный вид также используется в бытовой сфере.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Защита права собственности

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Предметом преступлений против благосостояния могут являться любые объекты, прописанные в ГК, однако есть определенные исключения. Предметом преступлений, ответственность за осуществление которых предусматривается главой 21 УК РФ.

Объективная сторона нарушений характеризируется посягательством на благосостояние гражданина. Большинство преступлений против хозяина имущества имеют материальный состав.

Могут происходить нарушения и без изъятия владения у собственника. Согласно ст.

 391 ГК Российской Федерации в этой ситуации владелец может требовать защищенность своего имущества от лица, которое мешает ему пользоваться и распоряжаться им.

Порядок и метод защиты имущества любой формы, например, жилища, описан в Конституции РФ в статье 8 и ст.35. Защита собственности — это совокупность действий, методов, норм, которые использует собственник против третьих лиц с целью сохранить свое состояние.

Различные нормы закона по защите прав собственности могут быть использованы в разных целях. Одни права указывают на то, какие методы будут использованы, чтобы защититься, какую ответственность несет тот, кто причин материальные убытки и т.д. Другие же будут указывать, как владелец может использовать свои активы.

Важно! Выделяют два основных исковых заявления, которые позволяют хозяину благосостояния в виде недвижимости и т.д. защищаться в любой момент — виндикационный и негаторный, также есть третий вещный, какой является совокупностью первых двух.

Рассмотрим краткий перечень способов защиты прав, которые записаны в ГК РФ ст.12:

  • Права особы были признаны.
  • Взыскание к выполнению прямых должностных прав.
  • Удачным способом является признание тех прав, которые были еще до момента нарушения.
  • Компенсация потерь.
  • Защита имущества самостоятельно.
  • Подписанный акт признан недействительным.
  • Оплата неустойки.
  • Внося изменения в отношениях.

Предлагаем ознакомиться  Оспаривание отцовства 2020 ~ Вся информация!

Также другие не менее важными способами защиты являются виндикационный иск, вещный иск, негаторный иск.

Виндикационный иск

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Гражданский Кодекс ст. № 301 указывает на то, что виндикационным заявлением можно добиться возвращения в свое владение законного имущества.

Имущество владельца и выступает как объект защиты. Таким образом, к хозяину возвращается возможность пользоваться и реализовывать состояние, которое должно принадлежать ему по закону. Однако необходимо учесть, что защита прав собственности немного отличается от охраны самого благосостояния. Сохранять активы можно разными путями.

Заявления подаются к тем особам, которые незаконными путями обрели состояние, тем самым отнимая его у законных владельцев. С помощью этого документа есть возможность забрать свое владение в натуральном виде.

Главная задача всех нормативных актах при таком заявлении — это возвращение своего владения.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Виндикационный иск

Вещный иск

Особа, которая сохраняет свое благосостояние, должна подать иной — вещный иск на нарушителя законного порядка. Как говорит Гражданский Кодекс, вещи должны быть возращены в таком состоянии как их и было передано, учитывая адекватный износ вещей, или же то о чем было подписано в договоре.

К примеру, если собственник доказывает, что недвижимость принадлежит ему с тем, что арендатор должен использовать ее по назначению.

Читайте также:  Об исковом заявлении: образец страховой компании, взыскание возмещения

Ст. 619 ГК имеет перечень причин, по каким арендодатель имеет требовать разрыв договора раньше времени, что установлено в договоре. Потому как в интересах владельца, чтобы его имущество не было повреждено и использовалось по назначению.

В общем, если оценивать, то та особа, которая берет чужие вещи, несет ответственность за их сохранность.

Если заявление будет одобрено, судебный пристав может забрать у нарушителя не его активы и отдать их законному владельцу.

Негаторный иск

Ст. 304 ГК РФ говорит о том, что каждый гражданин может потребовать устранить причины, которые нарушат его права, а не конкретно вернуть активы. Закон определяет два варианта в таком случае: это распоряжаться и пользоваться активами.

К примеру, два владельца участков, и между ними создался сопор о том, что эти два владения из-за друг друга не могут полностью функционировать. Один хозяин выстроил большой дом, какой затеняет земельный участок от солнца другого владельца. Данный спор будет рассмотрен с помощью негаторного иска.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Образец негаторного иска

Правовая категория и способы защиты права собственности

Виндикационный иск

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Виндикационный иск

Негаторный иск

Приобретение и прекращение права собственности

Приобрести право собственности на недвижимое имущество на вещи можно такими способами:

  • При создании чего-либо нового, если до этого не было такой позиции.
  • На владение, которое было без собственника.
  • Приобретения недвижимости.
  • При покупке. Покупатель должен предоставить соответствующие документы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

Также имеется ограничение в передачи правовой собственности. Указано, что никто не может передать больше прав, чем имел изначально. Это основная юридическая предпосылка, которая показывает эффект оборота имущества.

Варианты прекращения права собственности, которые указаны в ст.235 ГК РФ:

  • Когда собственник отделил свое благосостояние от третьих лиц.
  • Если собственник отказался от активов.
  • Состояние было уничтожено или собственник умер.
  • Другие варианты, по каким произошла потеря активов, в том числе и принудительные варианты.

Иск о признании права собственности

Помимо способов уже указанных способов защиты своих прав, рассматривается еще один. Используется он с целью защитить интеллектуальную собственность, такой вариант используется, если необходимо решить вопросы, касающиеся общего имущества супругов.

такое заявление может адресоваться третьим лицам, если даже между ними нет юридической связи. Таким образом, если владельцу органы местного управления не могут выдать документы на собственности в связи с тем, что их отсутствует или документы будут сделаны с задержкой.

Важно! Оформляя такой иск необходимо понимать суть иск, это не означает, что лицо требует вернуть вещи, а означает, что требует признать его владение на какие-либо вещи. Зачастую это касается авторов. Составляя такой иск, они не требуют вернуть вещи, а признать их автором искусства, автором картины, или написанной книги.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Иск о признании прав собственности

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Право собственности является не только самым широким по содержанию, но и самым устойчивым вещным, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального иму­щественного оборота. Поэтому законодательство специально регулирует не толь­ко основания его приобретения, но и причины его прекращения.

Выбор способа защиты права собственности на недвижимость в суде

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Ситуаций, в которых происходит нарушение нашего права собственности, к сожалению, не становится меньше. Особенно это чувствительно, когда нарушения касаются принадлежащей нам недвижимости, которая является, как правило, наиболее ценным из принадлежащего нам имущества. И, конечно, это становится совсем критичным, когда речь идёт о единственном жилье.

К вещно-правовым способам защиты права собственности традиционно относят:

  • иски о признании права собственности;
  • иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски);
  • иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторные иски), иски о признании права отсутствующим.

На практике неверно избранный способ защиты права собственности может привести к отказу в иске или привести к трудностям при исполнении даже положительного решения суда.

В зависимости от конкретной ситуации в одном иске могут быть заявлены одновременно несколько взаимосвязанных требований. Например, о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иногда необходимо заявлять также требование о признании сделки недействительной. Например, нотариус на основании ничтожного завещания может выдать свидетельство о праве на наследство, а уполномоченный государственный орган – зарегистрировать «основанное» на ничтожном договоре вещное право и т.п.

В таких случаях, чтобы рассеять внешнюю видимость юридического эффекта сделки и устранить уже вызванные ею или возможные в будущем фактические изменения, возникает потребность в судебном подтверждении ее недействительности.

Для этого служат специальный иск и судебное решение, которые, являясь разновидностью установительного (декларативного) иска и одноименного решения (или иска и решения о признании), имеют в виду установление факта ничтожности сделки, неспособности последней произвести правовой эффект, на который она направлена.

Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (статья 30 ГПК РФ, 38 АПК РФ).

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимость

Иски о признании права собственности, признании права отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) направлены, в том числе и на оспаривание зарегистрированного права. В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29. 04.

2010 года (ред. от 23. 06. 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о записи в ЕГРН.

При этом само наличие записи в ЕГРН о праве на недвижимость не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении своего права.

По искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, срок исковой давности составляет 3 года (статья 196 ГК РФ).

Однако если нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и закон

Признание права собственности

При подаче иска о признании права собственности надо понимать, что такой иск не относится к искам о присуждении, то есть решение суда не порождает у истца права собственности, суд лишь подтверждает (констатирует), что право собственности принадлежит определённому лицу. И решения суда по таким искам не подлежат принудительному исполнению по отношению к ответчику, а являются только основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН.

Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановление Пленума № 10/22).

Отличием исков о признании права собственности является то, что такой иск предъявляется в тех случаях, когда не требуется предъявления иных исков, которые сами по себе также предусматривают необходимость доказывания принадлежности права собственности истцу. То есть если не требуется предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ) или устранения иных нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Суть этого правила состоит в том, что коль скоро истцу нужно получить имущество во владение посредством судебного решения, то одно только признание права собственности за ним не приводит к разрешению спора, поскольку имущество все равно остается во владении ответчика.

  • Кроме того, если имущество находится в фактическом (незаконном) владении ответчика, то в рамках виндикационного иска он может защититься ссылкой на добросовестность приобретения имущества. Следовательно, чтобы выяснить, какое средство защиты применимо в данном случае, необходимо:
  • 1) определить, нужно и можно ли истцу заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения; 2) помнить, что право на такой иск имеет владелец имущества.
  • Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, может обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления Пленума № 10/22).

Истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск)

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) заявляется в том случае, когда имущество полностью утрачено истцом, а ответчик владеет им незаконно.

Как только ответчик прекращает это владение, он уже не может отвечать по виндикационному иску.

Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен (пункт 32 Постановления Пленума № 10/22).

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество и то, что имущество находится во владении ответчика.

Иск о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, не является виндикационным, поэтому должен заявляться по другим правилам.

Ответчик вправе возразить против виндикационного иска представив доказательства того, что он является добросовестным приобретателем имущества (статья 302 ГК РФ).

Очень важно правильно сформулировать требования по таким искам, поскольку при удовлетворении иска суд обычно переносит в резолютивную часть решения, а затем и в исполнительный лист то, что указал истец в исковом заявлении.

Обычным для наших истцов является использование в исковом заявлении таких формулировок, как «обязать передать…», на что потом судебные приставы отвечают следующим образом: «Поскольку в решении суда указано – обязать ответчика передать имущество, я ничего не могу больше сделать, т.е. не могу ни арестовать имущество, ни описать его, ни принудительно забрать у ответчика и передать вам. Могу только обязать и штрафовать за то, что он никак не исполнит обязанность передать».

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)

  1. Для удовлетворения негаторного иска необходимо доказать, что истец является собственником имущества, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

  2. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

  3. Вынося решение об удовлетворении негаторного иска суд вправе не только запретить ответчику совершать определенные действия, но и обязать его устранить последствия нарушения права истца.
Читайте также:  Как законно обналичивают материнский капитал: как официально оформить

Иск о признании права отсутствующим

Иск о признании права отсутствующим является особым, исключительным способом защиты и применяется только в случаях, когда право собственности не может быть защищено другим путем, например заявлением иска о признании права собственности или истребования недвижимости из чужого незаконного владения.

В частности Постановление Пленума № 10/22 приводит следующий пример, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами.

Закон о защите прав приобретателей жилья №299-ФЗ

Законный приобретатель жилого помещения может столкнуться с его изъятием в пользу государства. К подобному исходу приводят махинации мошенников, продающих стороннему лицу недвижимость, не имея на это прав. В этом случае проблемы, связанные с жильём, ложатся на покупателя. Защитить его интересы призван соответствующий законопроект.

О защите права собственности на недвижимое имущество: способы, нарушение и законЗакон о защите прав приобретателей жилья

Регулирующее законодательство

Главный правовой документ, регламентирующий получение и передачу прав на жильё — закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Механизмы правовой защиты описаны в изменениях к нему — законопроекте №299-ФЗ. Он привнёс следующие изменения для тех, у кого было изъято жилое помещение:

  • добросовестный приобретатель имеет право рассчитывать на компенсацию от государства;
  • её выплата возможна после удовлетворения судебного иска покупателя;
  • размер компенсации определяется кадастровой стоимостью на момент вступления в силу судебного решения.

Срок исковой давности для таких дел — три года со дня вступления законопроекта в силу. Также вводится запрет на изъятие жилья местной администрацией или органами власти по виндикационному иску.

Гражданский кодекс

Ранее 302 статья ГК РФ описывала возможности собственника истребовать имущество у покупателя — в случае совершения сделки лицом, не имевшим на отчуждение фактических прав.

Это создавало возможности для оспаривания и изъятия квартир в ходе мошеннических схем. Для защиты приобретателей жилья были внесены изменения, признающие 1 пункт статьи частично несоответствующим Конституции.

Это позволило ввести понятия презумпции добросовестности в отношении купленных зарегистрированных объектов недвижимости.

Основные понятия

Сперва нужно определить, кто с точки зрения законодательства считается добросовестным приобретателем. Применяется основной принцип, связанный с жертвами недобросовестных схем. Если на момент сделки с собственником лицо не знало и не могло иметь сведений о неправомерности сделки, оно признаётся добросовестным.

Сложность заключается в установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой. Сюда входит перечень обязательных мер.

  1. Проверка жилья в РосРеестре. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Данные об объектах недвижимости публикуются и обновляются регулярно, позволяя проверить наличие прав у продавца.
  2. В том же управлении следует запросить выписку об объекте. Наличие в истории судебных споров, залог или арест — тревожный сигнал.
  3. Необходимо проверить самого продавца. Сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов.
  4. Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены, особенно если это происходило несколько раз за короткий промежуток времени.
  5. Подозрения способна вызвать цена продажи, существенно ниже рыночной в сравнении со схожими объектами.
  6. Нежелательно, чтобы между сторонами сделки были личные или рабочие связи. В этом случае доказать суду неосведомленность будет гораздо сложнее.

Информацию о каждом из этапов нужно сохранить. Это могут быть официальные ответы из публичных органов, нотариально заверенные копии свидетельств, переписка с предыдущим собственником. Даже если неправомерность обнаружить не удастся, суд будет на стороне приобретателя. Это даст возможность компенсировать убытки от незаконной сделки.

Выписка ЕГРН — что это?

Возможности истребования собственником

Несмотря на злоупотребление текущим законодательством, у собственника остаётся право получить жильё после неправомерной сделки. Возможность такого исхода определяется несколькими условиями.

  1. Недвижимость выбыла из собственности в результате действий сторонних лиц. Например, махинации, в которых мошенник без ведома правообладателя продаёт квартиру. Возможны ситуации, в которых сделка не имела преступного умысла, однако подобные случаи исключительны.
  2. Отсутствие прав на отчуждение. Продавец не мог распоряжаться имуществом, не действовал по доверенности или договору с собственником.

При наличии обоих факторов вероятен самый неприятный исход — приобретатель лишается прав на жильё. При этом сделка признается недействительной, и для возврата средств придётся подавать дополнительный иск.

Об единственном жилье

Важно понимать, что понятие единственного пригодного для проживания помещения в этом случае идет вразрез с понятием виндикации. Оно отличается от взыскания формулировкой — изымается не любое имущество в определённом порядке, а конкретный объект недвижимости. Механизмы принудительного исполнения различаются — факт того, что жилье у приобретателя единственное, роли не сыграет.

Защита приобретателя

Предусмотрены права покупателя, дающие возможность воспрепятствовать или частично компенсировать убытки от виндикации.

  1. Возможность предоставить подтверждения добросовестности и возражения против требований собственника.
  2. Подача иска о возмещении убытков к виновнику — например, продавцу, осуществившему сделку. Учитывается не только сумма (реальный ущерб), но и неполученная прибыль — упущенная выгода приобретателя. Например, арендная плата за прошедший период времени.
  3. Компенсация затрат на ремонт и иное улучшение жилищных условий. Возможен имущественный либо денежный вариант.

Каждый из случаев рассматривается судом после ответного иска.

Чем чревато для владельца досрочное выселение квартирантов?

Изменения с 2020 года

Новая редакция законодательства позволяет добросовестному приобретателю гарантированно получить государственную компенсацию. С точки зрения закона, его права в случае недобросовестных сделок нарушаются так же, как и права собственника.

Старый механизм защиты отличался меньшей эффективностью. Даже при положительном решении о возмещении убытков, добиться его исполнения было затруднительно по разным причинам:

  • исчезновение мошенника и имущества;
  • невозможность изъять достаточную сумму;
  • бездеятельность приставов и так далее.

Поправки дают возможность в таких случаях получить единовременную компенсацию из казны. Для этого добросовестный приобретатель через полгода после вступления решения в силу подает иск. По выбору покупателя, будет выплачена сумма сделки, либо кадастровая стоимость жилья.

Если убытки к моменту выплаты удастся взыскать частично, размер компенсации уменьшится на соответствующую сумму. При этом право их взыскания в размере выплаты перейдет к государству.

Вопросы — ответы

Есть ли изменения в размере государственной компенсации, в сравнении со старой редакцией?

Да. Ранее она была ограничена единоразовой выплатой суммой в 1 млн рублей.

Как изменения в возмещении государством убытков коснулись собственников отчужденного жилья?

Ранее собственник имел право получить выплату при невозможности истребовать недвижимое имущество после незаконной сделки. В новой редакции законодательства такая возможность отсутствует.

В каких ситуациях потеря собственником прав на жильё не имеет преступного характера?

Например, продавец получает от собственника жильё в результате судебного решения по иному делу и решает его продать. После осуществления сделки решение суда отменяется по каким — либо причинам. Недобросовестного умысла в этом случае нет ни у одной из сторон.

Право собственности на землю — приобретение прав

2020 год. Нововведения в законодательстве, касающиеся защиты добросовестных приобретателей жилой недвижимости

В последнее время в стране участились случаи, когда покупка жилья на вторичном рынке для многих добросовестных приобретателей оборачивалась негативными последствиями. Данные ситуации складываются из-за продажи квартир (домов) с проблемной историей. С целью защиты добросовестных покупателей, оказавшихся в подобных ситуациях, государство приняло соответствующий закон.

О необходимости нововведений.

Предполагается, что новый закон вступит в силу с 2020 года. Ранее граждане, приобретавшие жилье на вторичном рынке, на законодательном уровне не были защищены от мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов.

Нередко на продажу выставляются квартиры (дома), имеющие криминальную историю либо право проживания третьих лиц. При этом данные факты продавцами умалчиваются. А покупка такой недвижимости имела ряд негативных последствий для покупателей.

На основании судебного решения о признании сделки купли-продажи жилья недействительной, недвижимость возвращалась продавцу. При этом покупателям не всегда удается вернуть уплаченные за жилье средства.

Таким образом, добросовестные приобретатели недвижимости оказываются и без денежных средств, и без жилья.Зачастую недобросовестные продавцы используют следующие действия:

— продажа жилой недвижимости по поддельным документам;- продажа жилья без учета прав наследников;- незаконная приватизация муниципальной квартиры с ее последующей продажей.Практика показывает, что основанием для признания судом сделки купли-продажи недвижимости незаконной зачастую является наличие прав на жилье у третьих лиц. Например, незаконная приватизация: не учитывались права несовершеннолетних.Стоит отметить, что правом подачи иска о признании сделки купли-продажи недействительной обладают наследники, поздно узнавшие о смерти родственников.По закону приобретатель может лишиться недвижимости, если ее договорная стоимость в разы ниже рыночной. При этом судом данный факт может быть воспринят как сговор между сторонами.Бывают случаи, когда после продажи продавец через суд пытается аннулировать сделку, пытаясь доказать, что на момент заключения договора находился либо в невменяемом состоянии, либо в безвыходной ситуации.Участились случаи мошенничества с использованием средств МСК. Так недобросовестные граждане приобретали жилье на средства МСК, не выделяя при этом положенные законом доли детям и супругу. После чего недвижимость продавалась.Нередко сделки купли-продажи, совершаемые через риелторов, признаются недействительными. Причиной является отсутствие у риелторов доступа к полным сведениям по объектам жилой недвижимости, а также их владельцам.Неоднократно Конституционный суд РФ обращал внимание на необходимость внесения изменений в правовую базу в области совершения сделок с жилой недвижимостью.Полагается, что новое законодательство сможет обезопасить добросовестных приобретателей жилой недвижимости от мошенников.

Об основных положениях нового закона.

На основании принятого закона, добросовестный приобретатель жилья, жилья, истребованного на основании судебного решения, вправе рассчитывать на получение денежной компенсации от государства.

Читайте также:  Возврат налоговых вычетов при покупке квартир: как оформить в налоговой

Причем сумму компенсационных выплат пострадавшая сторона вправе выбрать самостоятельно:- получение компенсации, по сумме равной реальному ущербу;- компенсация, равная величине кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Важно!

Новые правила не затрагивают вопросы возмещения добросовестному приобретателю полной стоимости недвижимости при условии, если в утрате жилья виновником выступает регистрирующий орган.Компенсационные выплаты за государственный счет по новому законодательству будут выплачиваться лицам, лишившимся жилья на основании судебного решения. При этом по решению суда с виновной стороны взыскиваются убытки в пользу добросовестного приобретателя. Однако, на протяжении полугода со дня вступления решения в законную силу, по каким-либо причинам взыскание было частичным либо не производилось совсем.Обращаться с иском в суд о получении компенсации в данном случае можно лишь при условии, если в течение полугода ответчик не возместил причиненный ущерб.После того, как государство выплатит потерпевшей стороне компенсацию, оно вправе в регрессном порядке предъявить исковые требования субъекту, ответственному за причинение убытков.

Понятие добросовестного приобретателя.

На основании Гражданского кодекса РФ, добросовестный приобретатель недвижимости – лицо, соответствующее некоторым требованиям:- если на момент заключения сделки покупатель не знал о том, что в качестве продавца выступает лицо, не имеющее право на отчуждение жилья;- если недвижимость приобреталась за денежные средства.

Стоит помнить, что право собственности на жилье покупателю дается только после прохождения его процедуры государственной регистрации.Перед тем, как заключить сделку купли-продажи, приобретателю необходимо:1.

Проверить личность продавца: осведомиться о его правовом статусе, а также узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку2. Навести справки по объекту жилой недвижимости: внимательно изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре.3. Проверить, наличие третьих лиц, имеющих право на жилье.

4. Получить согласие третьих лиц либо органов государственной власти на заключение сделки.

Нововведения вступают в силу в январе 2020 года.

А также читайте: Как получить быстрый кредит по двум документам?

Защита прав на недвижимое имущество

В связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции приостановлен личный прием граждан в судах. Смотреть как изолируются страны можно по ссылке Веб камеры мира онлайн

Цены на услуги адвоката по недвижимости

Право собственности на жилое имущество – это конституционное охраняемое право каждого человека, проживающего на территории Российской Федерации.

Ни один гражданин не может быть лишён прав на недвижимость, кроме как по решению судебного органа. И тем не менее, в нашей жизни встречается немало случаев посягательств на право собственности.

В этом смысле, владелец дома должен знать, как защитить свои права. Наилучшим решением вопроса является своевременное обращение к юристу.

Особенности защиты прав

Недвижимость обладает гораздо большими привилегиями, нежели движимое имущество. Неудивительно, что именно недвижимость становится объектом притязаний со стороны злоумышленников. И если в одних случаях на стороне собственника выступает закон, то в других приходится искать пути выхода из сложной ситуации.

Защита прав на недвижимое имущество – это волевые действия собственника жилья, направленные на признание, сохранение или восстановление имущественных прав на объекты недвижимости. Способы защиты таких прав могут быть самыми разными, начиная от негаторного, и заканчивая виндикационным иском.

Примеры посягательств на частную собственность:

  1. захват и удержание недвижимого имущества (без законных на то оснований);
  2. совершение неправомерных сделок, объектом которых становится чужая недвижимость;
  3. незаконное изъятие земли для нужд государства или муниципалитета;
  4. наложение сомнительных ограничений на распоряжение, владение или пользование недвижимостью.

Перечисленные примеры встречаются чаще всего, но могут быть и иные посягательства со стороны третьих лиц или государства. Важно помнить, что защита прав на недвижимость – это конституционное право собственников, которое они могут осуществлять в любое время и на законных основаниях.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа

02

Горячая линия 8 800 511 38 27 (регионы РФ)8 499 577 04 24 (Москва и МО)

03

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Бесплатная консультация адвоката по недвижимости Цены на услуги адвоката по недвижимости

Отстоять свое право на распоряжение, владение или пользование имуществом можно только в суде. Исковое заявление подаётся по месту нахождения недвижимости.

Вместе с иском заявитель направляет перечень правоустанавливающих документов и требования для удовлетворения. Крайне желательно, чтобы процедуру сопровождал опытный юрист нашей компании.

Специалист поможет подготовить минимальный список бумаг для защиты права собственности:

  1. исковое заявление;
  2. договор купли-продажи, аренды, найма недвижимости;
  3. акт приёма/передачи жилья;
  4. копии квитанций об оплате коммунальных задолженностей и госпошлины;
  5. сведения об оценке стоимости недвижимости;
  6. копию справки из БТИ;
  7. кадастровые и иные документы.

На положительный исход дела влияет прежде всего точный сбор документов. Юристы нашей компании помогут подготовиться к защите имущественных прав.

Заказав комплексную помощь эксперта нашей компании, собственник получит в свое распоряжение квалифицированного защитника. Участие юриста необходимо в делах признания права собственности на недвижимость по договору долевого участия, а также в делах по договорам пользования недвижимостью. Немалое число обращений к нам связано с вопросами истребования имущества из чужого владения.

Юристы нашей компании проводят всесторонний анализ проблемы и оценивают шансы защиты прав на недвижимость. Параллельно с защитой можно заказать регистрацию права собственности.

Это существенно ускорит процесс обретения прав на жилье и избавит собственника от незаконных притязаний со стороны третьих лиц.

Наши юристы возьмут под крыло вашу недвижимость и помогут распознать мошеннические схемы на этапе заключения договоров.

Автор статьи: Петр Романовский, юрист Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Защита права собственности на недвижимость

Защита права собственности на недвижимость. Вступили в действия очередные поправки в закон о регистрации сделок с недвижимостью. Как это было раньше, Вы шли к нотариусу, нотариус читал договор, зачитывал права в слух под роспись.

Если Вы хотели продать квартиру по стоимости БТИ, то такую сделку нотариус не регистрировал, так как такая сделка носит заведомо неправомерный характер хотя и документы были в порядке.

Если на лице одного из участников сделки были следы физического воздействия (след утюга), то такую сделку не регистрировали, а даже наоборот нотариус обязан сообщить в правоохранительные органы. Хотя эта процедура представляла большой ряд неудобст, но так или иначе эти неудобства защищали нас от мошенничества.

Защита права собственности на недвижимость резко изменилась из двухступенчатой в одноступенчатую, так как теперь при продаже недвижимости покупатель и продавец вместе должны придти в органы регистрации недвижимости и написать два заявления на продажу и на покупку, предоставить договор купли-продажи в нескольких экземплярах, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру продавцом и справку из домоуправление о составе семьи и отсутствия задолженности по квартплате. Нотариус теперь не нужен, если Вы решите воспользоваться услугами регистрации сделки у нотариуса, то заплатите в процентном соотношении от сделки, вот и посчитайте некий процент от стоимости квартиры в Москве. В любом случае сделка зарегистрированная нотариусом не считается действительной, так как в обязательном порядке необходимо пройти регистрацию в органах регистрации сделок с недвижимостью, а после регистрации покупатель получит свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Реальной тщательной проверки там не будет (проверят реальный адрес и обременение), самое главное паспорт участников сделки и нужные документы. По сравнению с нотариусом это небо и земля, конечно нотариус за регистрацию сделок берет еще и процент, поэтому он и старается. В то время как органы регистрации направленны только на регистрацию сделки с недвижимостью.

Если Вы станете жертвой мошенников то устанете судиться годами, а когда выиграете суд, то столкнетесь с тем, что решения суда у нас вообще не выполняются или выполняются кое как. Для примера могу привести мою историю и даже не одну про приставов-исполнителей.

Сейчас вообще стало опасно покупать и продавать недвижимость, к примеру вспомните про строящееся жилье, которые строят десятилетиями и никак построить не могут.

Защита права собственности может быть предоставлена в частном порядке адвокатами, риелторами или нотариусами и мной в том числе, которых Вы можете попросить сопроводить сделку по покупке или продаже квартиры. Правда в этом случае вам нужно будет заплатить им комиссионные за работу. Именно эти люди знают окружение с которым сталкиваются каждый день по работе.

Стороны имущественных правоотношений могут договориться о праве, которое подлежит применению при возникновении и прекращении права собственности на движимое имущество

Согласно ст. 1205 ГК РФ право собственности и иные вещные права на движимое и недвижимое имущество определяются в соответствии с правом страны, где это имущество находится.
Ранее по смыслу п. п. 1 и 2 ст.

1205 ГК РФ в прежней редакции правом страны нахождения имущества регулировались следующие вопросы:
— содержание права собственности и иных вещных прав;
— осуществление и защита этих прав;
— принадлежность имущества к движимым или недвижимым вещам.

Законом введена новая ст. 1205.1 ГК РФ, уточняющая данный перечень.

Право, подлежащее применению к вещным правам, помимо указанных вопросов теперь определяет также:
— виды объектов вещных прав;
— оборотоспособность объектов вещных прав;
— виды вещных прав;
— возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности.

Кроме того, стороны имущественных отношений могут договориться о применении к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество права, подлежащего применению к сделке, без ущерба для прав третьих лиц (п. 3 ст. 1206 ГК РФ).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *