К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов.
Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей.
Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.
Выгоды и риски самостоятельных действий
Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.
Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:
- самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
- цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
- есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.
Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.
Процесс продажи пошагово
Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:
- определение сроков продажи и желаемой цены;
- сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
- планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
- заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
- подписание договора купли-продажи, передача денег;
- государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
- передача квартиры новому собственнику.
Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.
Определение сроков и цены
Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость. Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже. Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.
Процедура выписки из квартиры при продаже: что важно знать
Сбор необходимых документов
От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:
- свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
- технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
- кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
- выписка из паспортного стола по форме № 9;
- выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
- письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
- согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.
Предпродажная подготовка жилплощади
В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.
Размещение объявления
Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.
Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания.
Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные.
Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.
Тонкости показа достоинств квартиры
Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:
- подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
- не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
- при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
- описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
- честно отвечать на вопросы о недостатках;
- общаться вежливо и доброжелательно.
Предварительный договор, и зачем он нужен
Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку.
При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем.
В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.
Подготовка к расчетам
Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:
- купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
- покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
- стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
- продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.
Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.
Оформление и подписание договора
Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы.
В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра.
Они подписываются продавцом и покупателем.
Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину
Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.
К заявлению необходимо приложить:
- договор купли-продажи;
- копии паспортов продавца и покупателя;
- свидетельство о регистрации права продавца;
- квитанцию об оплате пошлины.
С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.
Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.
Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать Ссылка на основную публикацию 
Как продать квартиру самостоятельно?
Квартиру продать сложно. Это понимают и опытные риэлторы, и только начинающие свой путь юристы. Что же говорить о человеке, который только ценой своих усилий готов решиться на этот ответственный шаг в одиночку. Но нет ничего невозможного. В этой статье пошагово будет рассказано, как продать квартиру самостоятельно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?
Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.
Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.
Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг.
Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций.
Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.
Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы.
Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.
Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.
Сколько стоит Ваша квартира?
Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.
Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.
Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.
Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов
Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).
Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.
Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.
Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.
Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.
Готовим квартиру к продаже
Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.
Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее.
Это касается балкона и прихожей – захламленные, они выглядит не так презентабельно. Проверить работу кранов, батарей, межкомнатных дверей, надежность выключателей и карнизов.
Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.
Подготовка документов для продажи
Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:
- Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
- Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
- Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
- Выписка из Единого государственного реестра прав.
- Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
- Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
- Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.
Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.
Правильная реклама
Покупатели должны узнать о продаже квартиры. Рекламная кампания ограничена только бюджетом. Это может быть печать и расклейка объявлений, размещение рекламы в Интернете, в газетах и на местном ТВ.
Объявления в газете должны выходить регулярно, с одинаковой периодичностью. Сведения на сайтах должны быть актуальными и постоянно обновляться.
Профессиональный фотограф может сделать качественные фотографии квартиры. Обратите внимание, что фотографии должны быть сделаны с разных ракурсов и давать представление обо всех существенных деталях.
Можно просмотреть аналогичные фото или поставить себя на место покупателя.
Что ему могло бы быть интересным? Они выгодно дополнят внятное и понятное объявление, где должны быть прописаны моменты, побуждающие покупателя заинтересоваться именно этой квартирой:
- данные о количестве комнат
- указание общей и жилой площади квартиры
- площадь комнат и кухни
- сведения о разделенном или совмещенном санузле
- наличие балкона
- адрес и этаж
- ближайшие станции метро
- подробные комментарии
- контактные данные
Объявление должно отличаться краткостью, но в тоже время выгодно отличаться от остальных. Необходимо подчеркнуть положительные или нестандартные особенности. Используйте короткие фразы и слова, избегайте ненужных и непонятных сокращений.
Телефон и электронная почта нужны для оперативной связи. Звонок или письмо могут прийти в любую минуту и надо быть готовым к общению или переписке. Знать все необходимые данные, рассказать о плюсах и не скрывать минусы помещения.
Как правильно демонстрировать квартиру
Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. При изменении планов найдите время предупредить посетителей заблаговременно. Ценные и дорогие вещи, а также документы лучше спрятать.
При первом визите покупателей, осмотр комнат не займет много времени. Однако может возникнуть множество вопросов для выяснения всех необходимых деталей. Вежливые и честные ответы на вопросы привлекут и расположат к вам другую сторону.
Расскажите об особенностях квартиры с учетом личных характеристик покупателя. Для молодых родителей важны будут недалеко расположенные детский сад, школа, поликлиника. Юношей и девушек заинтересует развлекательные места, транспорт, парковка. Сведения о соседях также могут быть важны.
Цена может и должна быть скорректирована на торгах. Конкурентоспособная цена не будет отпугнуть потенциальных покупателей. Не обязательно продавать квартиру первому же покупателю, возможно, взаимовыгодное предложение заинтересует нескольких людей, и вы сможете сделать выбор. Переговоры лучше вести на комфортной для вас территории.
Заключение предварительного договора
Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.
Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.
Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.
Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору. С юридической точки зрения последующий отказ от продажи квартиры может повлечь негативные последствия для продавца в виде выплаты суммы в двойном размере. Последствия для покупателя в том, что он может потерять сумму, выплаченную им в качестве задатка.
Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него.
Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество.
При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.
Вот образец предварительного договора купли-продажи, который вы можете переработать и использовать.
Банковская ячейка
Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета.
Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку.
Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.
Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк.
Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.
Оформление договора купли-продажи
После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.
Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Предлагаем образец договора купли-продажи квартиры, который можно взять за основу.
С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.
Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.
Передача квартиры
Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.
Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.
Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры
При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.
Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья.
В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот.
Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.
Итак, рассмотрим цепочку по порядку
- Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
- Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
- Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
- Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
- Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
- Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
- Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
- Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Это быстро и бесплатно!
Как проходит оформление сделки при купле-продаже квартиры? Рекомендуемый алгоритм действий и важные этапы процедуры
Продажа или покупка квартиры, безусловно, это очень серьезная сделка, к ней следует подготовиться. Нужно обладать многими знаниями и тонко разбираться в ее основах, чтобы был гарантирован удачный результат. Ведь здесь важна практически любая мелочь, любой нюанс.
Недостаточно просто подобрать отличный вариант, нужно также грамотно провести переговоры и, самое главное знать, как правильно оформляются документы. В статье мы расскажем о том, как правильно провести сделку и какие документы для этого понадобятся.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва
Способы совершения сделки
Купить или продать квартиру можно с помощью риэлтора, а можно и самостоятельно, у каждого способа есть свои плюсы и минусы.
Как проводится самостоятельно?
В этом случае большим плюсом является возможность самому все держать под личным контролем, а также сэкономить деньги. Недостаток же заключается в огромной трудоемкости и длительности этого процесса. При данном способе купли-продажи будет составляться простой договор (письменно) и все положенные документы для регистрации в Росреестр нужно собирать также самому.
ВАЖНО! Договор должен быть составлен с учетом всех правовых нюансов (ст. 550 ГК РФ), чтобы впоследствии его не признали недействительным.
Преимущества, если сделка проходит через риэлтора
Главное преимущество этого способа заключается в юридической защищенности и огромной экономии своего времени. Риэлтор сам решит все основные вопросы:
- подберет оптимальный вариант квартиры для совершения купли-продажи;
- будет проводить переговоры с владельцем жилья и другими заинтересованными лицами;
- грамотно составит договор;
- подготовит нужную инструкцию по заполнению документов;
- будет сопровождать на всех этапах сделки.
Минус здесь только один – это высокая стоимость данных услуг.
Все об услугах риэлтора при покупке квартиры читайте в этом материале.
Кто оплачивает?
Обычно услуги риэлтора оплачивает тот, кто к нему обратился (продавец или покупатель).
Стоимость услуг
Стоимость же этих услуг лучше прописать в договоре, она варьируется от 2 до 6 % от общей стоимости квартиры, но не может быть меньше 30 тысяч рублей.
Порядок оформления: алгоритм действий
Очень важно отнестись к данному вопросу самым внимательным образом, чтобы не затягивать процесс оформления сделки купли-продажи.
Подготовка необходимых документов
Необходимые документы:
- правовые документы на данную квартиру (дарственная, договор мены, свидетельство о регистрации права либо другой документ, подтверждающий право собственности);
- техническая документация;
- единый жилищный документ (ЕЖД) и выписка из домовой книги;
- выписка из ЕГРН (подтвердить, что нет ограничений для продажи квартиры);
- обязательно заранее подготовить согласие второго супруга на продажу квартиры (заверенное нотариусом);
- получить согласие органов ООиП, если есть несовершеннолетние дети;
- справка из налоговой инспекции о том, что нет задолженности по выплате налогов и квартира не находится в залоге (о том, что делать, если покупаемая или продаваемая квартира находится в залоге у банка, написано в этой статье);
- паспорта участников данной сделки.
Ежд и выписка из домовой книги
Единый жилищный документ успешно заменяет собой целый комплект справок, которые нужно было раньше заказывать в разных инстанциях. Получить его можно через МФЦ или через портал Госуслуги. Выдается он бесплатно. Для его получения необходимо подать заявление и предоставить общегражданский паспорт (военный билет, удостоверение личности).
Выписка из домовой книги дает четкое представление покупателю о том, кто из продаваемой квартиры имеет право пользоваться квартирой на момент сделки. Эти люди обязаны по условиям договора купли-продажи выписаться до сделки из данной квартиры или сразу после нее.
Получить эту выписку можно в своем ЖЭКе или заказать через МФЦ.
Справка по коммунальным долгам
Так как срок действительности этих документов в пределах одного месяца, то стоит их заказывать поближе к предполагаемой дате заключения сделки. Справка о том, что нет задолженостей по коммунальным платежам выдается в ЖЭКе.
Скачать образец справки по коммунальным долгам
Копия финансового лицевого счета
Что касается копии финансового лицевого счета (получить ее помимо ЖЭКа можно на портале Госуслуги), то в ней содержатся подробные конструктивные и технические характеристики квартиры, степень износа, данные о благоустройстве и сведения о всех лицах, которые проживают в данной квартире.
Скачать образец выписки из финансового лицевого счета
Нотариальное согласие супруга
Этот документ обязательно потребуется, так что лучше позаботиться сразу о его наличии. Необходимо это согласие оформить в письменном виде у нотариуса (с соответствующим заверением).
Согласие органов опеки
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то потребуется дополнительно обратиться в органы опеки – написать заявление, приложить к нему список документов (документы родителей и ребенка, документы на квартиру – свою и приобретаемую).
Согласие оформляется в срок от двух недель до одного месяца.
О нюансах продажи квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние лица, говорится здесь, а о том, как купить или продать квартиру с прописанным там человеком любого возраста, читайте тут.
Выписка из ЕГРН
В едином государственном реестре недвижимости собранны полные данные обо всех объектах недвижимости, это такой своеобразный архив. Выписку можно получить не только в бумажном виде, но и в электронном.
Заказать выписку возможно:
- в Росреестре;
- через МФЦ;
- через портал Госуслуги.
Ориентировочная стоимость этого документа в бумажном виде – 300 рублей, в электоронном виде – 200 рублей. Для заказа потребуется документ, удостоверяющий личность и документы, подтверждающие право на данную квартиру и квитанция об оплате госпошлины.
Скачать образец выписки из ЕГРН
Составление договора
Договор составляется обязательно в письменном виде, он может быть составлен самостоятельно в простой форме (ст. 434 ГК РФ), а может быть заключен при участии нотариуса. Без существенных условий договора, то есть, без самого предмета договора и его стоимости невозможно ничего заключить. Поэтому следует расписать:
- подробно характеристику квартиры (расположение, площадь, этажность, отсутствие перепланировки или же ее документальное подтверждение, отсутствие обременений и т.д.);
- также в договоре должны быть прописаны личные сведения о сторонах сделки, ее стоимость;
- если продавец квартиры состоит в браке, то (помимо его заверенного письменного согласия) нужно обязательно отразить этот пункт в договоре;
- указываются сроки и условия передачи денег и передачи квартиры от продавца к покупателю.
Нужно отметить, что если оформлением договора занимается нотариус, то он правомочен удостоверить дееспособность обеих сторон на момент совершения сделки.
Также он разъяснит при необходимости непонятные нюансы, поможет снизить возможные риски сделки, проследит за выполнением обеих сторон обязанностей договора и соблюдением прав.
Об особенностях купли-продажи квартиры через нотариуса читайте в этой статье.
Возможно ли без нотариуса?
Возможно, кроме некоторых случаев, когда нотариус обязательно должен заверять договор:
- в случае продажи квартиры под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
- при продаже своей доли постороннему лицу (ст. 42, ФЗ-218);
- если данная квартира принадлежит несовершеннолетнему (ст. 54 ФЗ-218). О том, как совершить куплю-продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками, говорится здесь.
Статья 584 ГК РФ. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
О том, можно ли оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса и как это сделать, говорится в этой статье.
Какую стоимость можно указать?
Стоимость квартиры нужно указывать обязательно реальную, конкретно ту, за которую квартира продается. О том, как рассчитать цену квартиры для продажи, можно узнать тут.
Порядок оплаты
Есть несколько вариантов, каждый решает сам, что для него удобнее.
- Обе стороны оплачивают поровну (самый распространенный).
- Оплату производит один участник (как правило, наиболее грамотный), при этом он получает более выгодные условия при составлении договора (уступки).
- Оплачивают оба участника сделки, но в разных долях, одна сторона оплачивает больше, а другая ей уступает в чем-либо, например, квартиру раньше освободит.
О том, кто оплачивает оформление договора купли-продажи, подробно рассказывается тут.
Регистрация в Росреестре
Список необходимых документов
В Росреестр для регистрации права собственности (ст. 551 ГК РФ) нужно обращаться по месту нахождения квартиры. Также это можно сделать через МФЦ. Список документов достаточно обширный, тем не менее, стоит внимательно все проверить, чтобы не обращаться повторно. Потребуются:
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Договор (в трех экземплярах) купли-продажи.
- Выписка из домовой книги, справка о том, что нет задолжностей по коммунальным платежам.
- Технический паспорт.
- Документы, удостоверяющие личность (на всех участников данной сделки, которые упомянуты в договоре).
- Согласие супруга.
- Разрешение от органов опеки.
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (2 тысячи рублей).
- Заявление (подписывают все участники сделки), бланк выдадут на месте.
Сколько времени занимает процедура?
По закону срок проведения регистрации не может превышать 10 рабочих дней (ст.16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Если же требуется ускорить сроки, то можно обратиться к нотариусу, процедура регистрации будет исполнена в течение 1-3 суток, если нотариус отправит в электронном виде копии заверенных необходимых документов. Но за срочность, естественно, нужно будет платить дороже.
Передача денег продавцу
Способ передачи денег продавцу и дата обязательно должны быть прописаны в договоре. То, как будет проходить этот этап сделки, обговаривается заранее и выбирается наиболее удобный для всех вариант. Наиболее безопасные способы – это аккредитив и передача через банковскую ячейку.
ВАЖНО! Не стоит передавать деньги продавцу до регистрации права собственности!
- Через банковскую ячейку – очень надежный способ, суть его в том, что покупатель арендует в банке ячейку, закладывает туда деньги для оплаты квартиры продавцу, затем продавец (согласно специального соглашения) в определенную дату с конкретными документами получает доступ к ячейке и забирает деньги.
- Аккредитив – как и предыдущий способ, этот вариант оплаты тоже происходит при помощи банка, по поручению покупателя (клиента банка) с его счета производят платеж в пользу продавца при предъявлении определенных документов; платеж здесь происходит в безналичном виде.
Скачать образец соглашения по депозитарной ячейке
Как правильно оформить передачу недвижимости?
Согласно ст. 556 ГК РФ необходимо обязательно заключать передаточный акт, в котором должно зафиксироваться состояние данной квартиры в момент вселения туда нового владельца, также должен быть прописан срок (лучше дата), с которой коммунальные платежи становятся обязанностью нового владельца.
Акт нужно подписывать в тот момент, когда передаются ключи от квартиры. Составляется он в двух экземплярах. Один из них продавец оставляет себе, второй — передает покупателю вместе с договором на продажу квартиры.
О том, как грамотно провести процедуру передачи квартиры по договору купли-продажи, читайте тут.
Рекомендуем также посмотреть видео о том, как правильно составить и заключить передаточный акт:
Сколько длится процесс?
Обычно на весь процесс оформления данной сделки требуется времени от двух недель до трех месяцев. Многое зависит от наличия документов и от возможных обременений на данное жилье (о том, как составить договор купли-продажи квартиры с обременением, рассказывается в нашем материале).
Госпошлина
Оплата производится со стороны покупателя, размер данной госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Как и где оплачивается госпошлина при покупке или продаже квартиры можно узнать здесь.
Суть взаимозачета
Конечно, подобный зачет квартиры при продаже и покупке существенно поможет сэкономить деньги собственникам.
Суть этого взаимозачета состоит в том, что если осуществить и продажу (одного) и покупку (другого) жилья за один год (календарный), то есть, в один налоговый период, то обе эти сделки возможно совместить.
Только нужно грамотно оформить все документы. Подробнее о взаимозачете при покупке и продаже квартиры читайте тут.
В итоге можно сделать вывод, что, конечно, надежнее всего будет обратиться к риэлтору для проведения всей этой сделки. Но если хочется все-таки сделать все самому, стоит обязательно максимально обезопасить себя. Нужно убедиться в достоверности сведений о продавце и о квартире (по выписке из Росреестра), в том, что квартира не в залоге и не под арестом.
Также стоит насторожиться при слишком низкой стоимости предлагаемой квартиры, ведь ничего не бывает просто так.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва
Продажа квартиры: как правильно, порядок действий, с чего начать процедуру
Продать недвижимость можно и через агентство, воспользовавшись услугами знающих людей с опытом в этой сфере. Однако для этого придется заплатить немалую сумму, которая зависит от особенностей сделки.
- Поэтому при наличии времени и желания можно самостоятельно оценить нюансы и риски процедуры продажи квартиры, сэкономив на услугах специалиста.
- ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
- При продаже квартиры собственнику нужно учитывать:
- — возможные риски посягательства мошенников; — стандартный регламент оформления сделки; — особенности рынка недвижимости в конкретном регионе; — юридический статус покупателя; — обременения на квартиру;
- — нюансы законодательства.
- Сама процедура достаточно проста, но сопутствующие особенности требуют значительных затрат времени на их исследование.
- ПРОЦЕДУРА ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ САМОСТОЯТЕЛЬНО ПОШАГОВО
- Чтобы нивелировать риски обмана от покупателя и других заинтересованных лиц, следует ознакомиться с пошаговой инструкцией оформления сделки и сопутствующими подводными камнями.
- Сбор документов
Первый шаг процесса заключается в подготовке документов. Как правило, собственник квартиры в этом случае не испытывает сложностей, так как большая часть необходимых бумаг уже имеется на руках. Перечень обязательных сведений определяется с учетом статуса продавца, покупателя, самой квартиры и рядом иных обстоятельств.
Примерный список может включать в себя следующие позиции:
1. Правоустанавливающий документ, будь то свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН. Запросить их можно в любом территориальном отделении Росреестра.
2. Правоподтверждающий документ. В большинстве случаев это договор купли-продажи. Также может быть: свидетельство о вступлении в наследство, дарственная и т.п.
3. Паспорт или иное удостоверение личности. Требуется от каждого собственника, в том числе и от несовершеннолетних лиц.
4. Кадастровый паспорт на недвижимость. Можно получить в Бюро технической инвентаризации.
5. Свидетельство о браке как подтверждение факта регистрации отношений.
6. Разрешение от супруга, заверенное у нотариуса. Считается необходимым, если квартира имеет статус совместно нажитого имущества.
7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Придется оформить, если один из собственников — несовершеннолетнее лицо.
8. Выписка из домовой книги, содержание которой отражает информацию о лицах, прописанных в отчуждаемой собственности. Рекомендуется запросить ее непосредственно при подаче всех других документов, так как она действует в течение ограниченного срока.
Внимание! С учетом отдельных особенностей сделки могут потребоваться иные бумаги. К примеру, если продавец вынужден использовать услуги представителя, он должен дополнительно предоставить доверенность, заверенную у нотариуса.
Заключение договора
Следующее действие предполагает составление предварительного ДКП. С помощью договора обеспечивается гарантия двух важных условий: покупатель в дальнейшем не передумает покупать недвижимость, а продавец не решит после долгих переговоров оставить квартиру себе.
- При оформлении документа нужно учитывать ряд требований закона:
- — форма договора – строго письменная — в противном случае он будет признан ничтожным;
- — при указании предмета ПДКП нужно прописать не только юридический адрес отчуждаемой квартиры, но также этаж, год постройки дома, площадь и другие важные параметры;
- — условия предварительного договора и основного варианта, которое будет оформлено впоследствии, не должны различаться;
- — важно прописать паспортные данные каждой из сторон;
— дополнительно нужно указать срок действия. Обычно он ограничивается датой заключения основного ДКП — при отсутствии положения срок регламентируется ст. 429 ГК РФ и составляет 12 месяцев.
Допускается также проигнорировать необходимость в предварительном договоре и сразу же составить основной вариант. По содержанию эти документы практически полностью идентичны. ДКП можно составить в произвольной форме, при этом нужно обязательно отразить необходимые сведения о квартире, участниках и условиях сделки.
Важно! Если после заключения предварительного соглашения одна из сторон отказывается исполнять назначенные обязательства, второй участник может подать иск в суд с требованием принудить ответчика подписать договор.
Получение задатка
Задаток не считается обязательным условием сделки, но с его помощью можно гарантировать выполнение обязательств сторон друг перед другом. Порядок оформления предполагает необходимость составления письменного соглашения. Оно также может выступать в качестве альтернативы предварительному договору.
Если покупатель и продавец достигли договоренности о внесении задатка, то впоследствии при одностороннем отказе от сделки инициатору придется уплатить штрафы. Если на попятную идет собственник квартиры, ему придется вернуть приобретателю полученную сумму в двойном размере. Когда отказ поступает от покупателя, задаток остается у владельца.
Регистрация
В назначенный день совершения сделки участникам сделки нужно предоставить документы в Росреестр. Там же происходит подписание договора и заполнение заявления на инициацию процедуры регистрации. Дополнительно придется уплатить государственную пошлину.
Далее происходит проверка документов государственным служащим, после чего заявители получают расписку с указанием даты выдачи подтверждающих документов. Остается лишь явиться в указанное время в отделение и забрать бумаги. Срок ожидания варьируется от двух недель до одного месяца.
Передача недвижимости
При передаче квартиры обязательно составление акта приема-передачи. Этот документ выступает в качестве подтверждения исполнения обязательств продавцом перед покупателем. Акт составляется в письменной форме, допускается его нотариальное заверение.
- Вне зависимости от выбранного способа, в содержании должны быть отражены следующие позиции:
- — место составления и дата; — информация об участниках сделки; — реквизиты договора купли-продажи; — характеристики отчуждаемого объекта; — перечень передаваемого оборудования и выявленных дефектов; — указание на отсутствие претензий;
- — подписи.
Внимание! Данный этап продажи квартиры не менее важен, чем другие. Основная задача акта состоит в оформлении заключения о состоянии жилья на момент фактического вступления нового собственника в пользование.
Взаиморасчеты
Расчеты в рамках процедуры продажи квартиры могут проводиться как в момент заключения сделки, так и при подписании акта приема-передачи объекта. Оплата может быть проведена и в наличной, и в безналичной форме.
Чтобы повысить безопасность передачи средств, что особенно важно при самостоятельной продаже, рекомендуется проводить расчеты через банковскую ячейку:
1. Покупатель под контролем сотрудника финансово-кредитного учреждения вносит деньги в депозитную ячейку. При этом продавец вправе пересчитать капитал. В самом банке можно запросить услугу для проверки подлинности банкнот.
2. Если никаких претензий со стороны сотрудников банка или от продавца не поступило, деньги помещаются в пакет и заклеиваются. На полосе склейки каждый из участников проставляет подпись.
3. После заключения сделки бывший собственник квартиры сможет получить средства, предоставив подтверждающие документы.
- Несмотря на необходимость дополнительных расходов за открытие ячейки и услуги работника ФКУ, данный способ рекомендуется к использовать, ведь таким образом продавать квартиру гораздо проще.
- Возможные другие этапы
- Последовательность действий для продажи квартиры может быть расширена дополнительными этапами:
- — нотариальное заверение ДКП; — привлечение независимого эксперта для оценки квартиры; — разрешение вопросов с банком, если недвижимость находится в ипотеке;
- — собственнику придется заниматься урегулированием споров с совладельцами и обеспечить соблюдение принципа преимущественного права покупки, если отчуждается доля квартиры.
- Также может потребоваться обращаться в суд для разрешения проблем, связанных с препятствием другими лицами совершению сделки.
- ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
- Как правило, при приобретении старой недвижимости, именно покупатель находится в зоне риска. При реализации алгоритма покупки квартиры на вторичном рынке нужно знать ряд позиций:
- — есть вероятность, что коммуникации в плохом состоянии, но это не учитывается в стоимости квартиры; — наличие большого количества третьих лиц, имеющих права на недвижимость; — огромные коммунальные задолженности от собственника; — множество мошенников;
- — наличие обременений на недвижимость в виде ареста или залога.
Нужно учитывать, что вторичный рынок зачастую требует более тщательного анализа перед заключением сделки. Поэтому поэтапный порядок оформления дополнительно может быть расширен за счет необходимости проведения исследований рынка и выбранного объекта.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Продать самостоятельно квартиру вполне возможно. Однако важно помнить, что для рынка недвижимости характерно наличие большого количества мошенников. Чтобы не стать их жертвой, следует перед продажей уделить немало часов изучению не только основ сделки, но также нюансов и особенностей.
И все же дополнительно рекомендуется пользоваться услугами юристов. В 2019 году их существует немало, поэтому можно найти не слишком дорогой, но надежный вариант.
Порядок купли-продажи квартиры: 8 шагов к сделке
По данным журнала «Этажи», каждый американский риэлтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.
В России нет закона, который регулирует деятельность агентов. Поэтому не все начинающие риэлторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.
Разберем, что должен делать риэлтор на каждом этапе сделки.